成本费用控制案例分析

成本费用控制案例分析

2012年9月3日13:51:53来源:转载阅读数:957

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案例一:房地产企业成本费用控制分析 一、我国房地产企业目前存在的现状 房地产行业是国民经济的重要组成部分,一方面它受到国民经济发展水平的制约,另一方面,又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此,房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外,由于房地产开发企业由于资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大,所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争的不断加剧中实现开发项目的最大经济效益,就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制,实现集约效益型开发。 进入2008年,房地产“拐点论”得到验证,那些单纯依靠虚高的房价引致盈利的企业将因为房价的回落而面临资金链的问题,甚至导致亏损和破产。如果以前房地产行业还是“高风险,高回报”,那今后房地产必然是“高风险,严控制,高回报”,在房地产“暴利”时代结束后,房地产企业如果想在今后的竞争中保持行业的竞争优势,加强对房地产项目成本的控制就显得尤为重要。 二、开发成本的控制

(一)开发前期成本的控制 1.土地征用及拆迁补偿费用的控制 土地成本是整个房地产成本里占比例最大的,所以土地成本直接影响整个项目的利润。随着土地的稀缺性和老百姓法律意识的增强以及其他人为的不可控因素,拆迁难度将会越来越大,为了避免因拆迁速度影响整个项目的开发计划,房地产企业最好选择“熟地”竞拍。如果是通过其他方式取得开发权,那么对土地的所有权的法律归属问题一定要清晰明了,以免引起不必要的纠纷。另外各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定,要对相应的政策法规予以把握,尽力争取各种优惠条件。 2.前期工程费用的控制 对于向政府部门交纳的各种规费,占有不小的比重,对于收费政策与收费标准要有一个较好的把握,如果属于政策优惠标准之内的项目,尽最大努力的争取。交纳的各种保证金到期要及时的予以索回。 3.地质的勘探以及工程图纸的设计要予以关注,目前从事此类服务的机构也越来越多,收费较以前也有了大幅的优惠 采取公开招标的方式,可以将费用尽最大努力的降低。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队,最终的目的也是降低费用缩短工期。在图纸的设计上,不同的设计人员设计的结果有较大的差异,在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值,杜绝出现设计浪费。设计之前,要选定经验丰富的设计人员,分管工程的技术人员要与设计人员进行充分的交流,以使工程的价值与市场销售定位相吻合。 (二)开发中期成本的控制 1.图纸设计审核环节的控制,研究表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25-35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门,制定详细的设计要求,并对设计单位的设计方案和施工图进行审核;对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。设计成稿之前一定要详细询问当地规划要求,尽量在满足规划要求的前提下设计出最大可售面积,避免出现因不合规而造成的重复工作,浪费时间和成本。 由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄,“重技术、轻经济”,加上设计费的取费标

准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,设计保守不合理,浪费极大。 在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。 对设计单位进行经济赏(节约)罚(超支)。设计的方案尽可能的多考虑以后施工过程中遇到的困难,尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。 2.招标环节的控制,公开招投标是现在一种常用的方式,既能体现公平竞争又能降低施工成本缩短工期,但是要警惕招标过程中的“暗标”行为因为满足个人利益而损害公司利益。 3.施工环节的控制,对于工程施工过程中的用量较大、价格悬殊较大、对工程质量起决定作用的材料(比如钢材,水泥),房产商直接供给,这也是目前房产商一种比较常用的做法,这样在降低成本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。配合监理单位严格进行施工现场的监督管理,随时关注工程预算的执行情况,施工过程中工程成本与预算产生较大差异的要及时予以分析,以确保牢牢的将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证,尤其是一些隐蔽工程的签证更要从严审批。 工程管理人员要制定相应项目的工期进度表,根据进度表对各个施工单位进行考核,在整个工期之内要考虑到气候变化所带来的影响,以便提前做出相应的调整。能否提前竣工对于施工成本控制的成败起到决定性的作用。 (三)开发后期成本的控制

1.基础设施的费用包括:道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等,在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算,采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排,避免不必要的预付款占用资金情况。 2.公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求,配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排,还要密切关注项目周围的配套情况,近距离雷同的配套设施尽量不予安排。 (四)资金成本的控制 根据有关政策规定,借款如果是为了特定的开发项目发生的借款利息予以资本化,但是要注意其中有一条是当纳税人从关联方取得的借款金额未超过其注册资本50%前,其相关利息费用可以按照规定扣除;当超过50%后,则超过部分的利息支出,不得在税前扣除。在控制成本的同时一定要结合税务知识提前做好税务筹划,合理避税。 1.借贷资金可以从银行等金融机构借入,也可以从一些融资机构以及个人借得,虽然后者具有手续简便方便灵活的特点,但是往往利率较高,一般情况下不可取,而从银行等金融机构借入资金是企业所普遍采用的方式。国有商业银行和地方性商业银行在一些政策以及利率的执行上有差别,需要对其有一个整体的把握,尤其受现在全球性金融危机的影响,贷款的审核条件和发放流程将更加严格,因此应根据本企业的实际情况,选择特定的银行作为业务合作伙伴。

2.提高项目的销售进度,加快资金的回笼,采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目,在工程的进度达到办理按揭的条件时,及时予以办理。这些资金的到位可以在很大程度上缓解企业贷款的需求,对于降低借款利息起到了明显的作用。 3.企业应该制作一个《项目进度资金需求计划表》,根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金,杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的,建议企业以短期借款为主,借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款,如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度,又为以后的增加授信额度打下了基础,还可以节省借款利息支出。 三、期间费用的控制 (一)管理费用的控制 管理费用主要是指房地产开发企业为组织和管理房地产的开发经营活动所发生的各种费用,此类费用分为变动费用和固定费用。对各个部门年初制定相应的费用预算,每个月、每季度进行相应的考核,对于超支和节约的部分在年底的时候与部门的绩效挂钩,以调动管理人员节约费用的积极性与主动性。在岗位的设置上,统筹兼顾,全面考虑。要既能满足企业的发展需要同时又能达到内部控制的要求。 (二)销售费用的控制 1.对于项目的策划费用,有的企业有自己的策划团队,但是一般企业的做法是外包给专业的团队,根据项目的市场定位,制定合理的销售策略及时启动预售方案;广告费用的控制上,不同的广告方式有不同的效果并且费用也有较大的悬殊,在进行充分的比较和论证以后力求以最低的费用达到最佳的广告效果。

2.实行销售业绩与工资相挂钩的激励制度来充分调动销售人员的工作积极性。在销售以前公司指定销售指导价格,销售人员根据客户的不同性质和要求以采用灵活的销售策略进行公关。销售部门将以及客户的一些要求和建议及时上报策划人员和公司的其他部门,以便于及时的做出一些调整。


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