关于住宅分户验收方案的分析
摘要：随着人们生活水平的提高，对“住”的要求也越来越高，传统住宅工程质量验收模式已满足不了人们日益增长的需求。建筑业深化改革之后，推出了住宅工程质量分户验收的方案，很好地降低了用户的质量投诉问题，提高了工程质量管理水平，影响深远。本文从住宅分户验收方案的内容特点和实施方法入手，提出一些做好分户验收的基础性建议。
关键词：分户验收 住宅工程 质量验收
一、分户验收方案分析
近年来住房制度发生了重大变革，住宅逐步走上了商品化的道路。住宅质量问题一直是广大群众切实关心的一些重要问题，一旦出现住房质量问题，其后果就不堪设想，保证住宅工程质量以及验收的真实性、有效性就显得尤为重要。
以下将从分户验收的定义及特点以及分户验收方案的优势几个方面对分户验收方案作详细的介绍和说明。
1.分户验收方案的定义及特点
分户验收，即指住宅工程按国家规范要求竣工后，由建设单位组织，建设施工和监理单位专业技术人员，分户分门对室内和公共部分进行功能质量和观感质量验收，同时填写质量验收记录，并各自签章。
分户验收的时间介于建设单位提交竣工报告与单位竣工验收之间，尽量将出现的质量问题控制在竣工验收之前。分户验收与竣工验收是不同的两个概念，也处在不同的阶段。首先，分户验收主要针对的是住房工程，而竣工验收是面向所有建设的工程；其次，分户验收是逐户逐门全数检查，而竣工验收采取的是抽样检查；最后，竣工验收还对分户验收的结果进行复查。鉴于二者的检查主体不尽相同，因此不能混淆二者的概念。
2.分户验收方案的优势
在推行分户验收之前，我国住宅工程质量验收主要采用的是单体验收制。单体验收制，是在住宅工程按照国家规范竣工后，主要采用整体验收和抽样验收的方式进行工程质量的检查，基本是以“一幢楼”为单位，或者抽签户。这种验收方式，不进入具体的“户”，难以保证每户的功能质量与观感质量都合格过关。住户搬入后，种种不满意，产生了大量的质量投诉与纠纷。
而分户验收正是诞生在这种弊端的基础之上，有效地改善了上述出现的问题。消费者对住宅质量的要求日趋提高，很多单体验收下来的住宅，出现部分房屋渗水、日照过多甚至面积缩水的现象，导致了开发商与用户纠纷不断，更有甚
者对簿公堂，严重影响了和谐社会理念的开拓。实施分户验收，可切实保障用户的住宅质量问题。
二、分户验收所涉及的内容
住宅质量工程的分户验收主要依据国家和当地的工程质量监督标准与规定，以及经审查合格批准的施工图设计文件等。其中国家规范主要包括《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》等。
其中分户验收主要涉及的内容如下：①检查结构外观及尺寸是否存在偏差；②要充分保障地面、墙面和房屋顶棚的面层质量；③要确保门窗安装的质量；④做好防水工程质量的各项检查工作；⑤要实现通风、采暖系统的规范化安装；⑥保证给水、排水系统的安装质量；⑦确保室内电气工程安装质量和建筑节能工程安装质量。
需要说明的是要把所有住房的采光度、室内清洁度、外窗台高度、防水地板等都纳入验收的内容当中，并填写验收记录，以保证产权人的知情权。发现不符合验收的记录，责令重新验收。
三、分户验收的实施方法
目前，由于住宅质量工程分户验收是一项新进推行的质量管理模式和规定，因此还没有一套完整规范的实施方法。但是依据“统一标准、完善方案、责任到人、逐项验收”的指导思想，分户验收的实施程序还是有体系可循的。
笔者认为分户验收的具体实施方法应该按一下步骤来严格执行：
第一、建设单位组织监理单位、施工单位共同成立负责验收的工程质量监督领导小组，召开前期准备会议，并确定成立专项质量检查小组，如给、排水系统安装质量检查组、防水工程系统安装质量检查组、结构外观及尺寸偏差检查组、门窗安装质量检查组等等。
第二、分户验收工程监督领导小组制定验收方案。方案内容包含确定具体验收工程、验收数量统计、制定相应分户验收记录表、准备检查工具、安排日程等。
第三、根据计划对接受验收的工程进行分户验收，进度安排妥帖。
第四、填写分户验收记录，并各自盖章，审核最终验收记录，对不符合建设规范要求和违背设计要求的要进行整改和修复。
需要明确的是，确定成立的受检工程质量监督领导小组的成员必须稳定，不可出现个别人离职而耽误整体进度的现象。专项质量检查小组也必须对其负责的职责有一定了解和研究，对施工图纸设计有一定认识基础，确保验收保质完成。
四、分户验收的推行策略
笔者结合一些成功的实践，认为分户验收方案的推行应该从如下几个方面着手：
第一、由于住宅质量工程分户验收的主体是建设单位、施工单位和监理单位，利益为一体，往往因为工作量繁琐而只进行肤浅的验收，并且有时并不能做到完全的客观公正。因此，委托第三方检测机构进行检测是一个十分行之有效的方法。既可以提高质量验收的效率，还能切实保护到用户的利益，实现分户验收的真实、有效、公平和公正。
第二、住宅工程分户验收包含的范围较广，基本能做到功能质量和观感质量的全面检查。但是，在快速工业化发展的城市中，还存在噪声污染、空气质量污染等问题。将这些纳入分户验收的内容中，更能满足用户对住宅质量的要求。
第三、竣工合格的住宅到达用户手上后，基本上建设单位已经能功成身退了，这个时候物管公司将担负住宅日后的物业管理工作，与业主打交道。为了减少日后双方的冲突、纠纷与矛盾，物管公司也应介入到分户验收的过程中。建设单位预先选好物管公司，与其一起进行住宅的分户验收工作。由于物管公司日后将直接面对业主的投诉与交涉，因此将格外认真做好前期的检查验收工作，以减少日后不必要的麻烦。
第四、严格按照规范执行，完善督查检查制度。保障住宅质量分户验收的真实性、规范性和检查人员的责任可追性。
结束语
住宅工程质量的分户验收方案是建设部依据当前形势深入改革下的产物，对解决住宅工程质量方面存在的问题，保障消费者的利益，提高工程质量管理水平，发扬国家利民益民的宗旨，促进和谐社会都有一定的积极意义。推行住宅分户验收制度，须结合本地的实际，从实际情况出发，以百姓利益为先，以私人利益为后，明确各项责任，完善制度体系的建立，不断推动住宅质量的提高。
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