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物业维修工作基础知识 （工程部培训教材）
主讲：龚大鹏
湖北中大广汇物业管理有限公司
荆州楚天都市佳园物业服务中心
一、物业设备管理的意义和目标
1．物业设备概述
*什么是物业设备设施呢？
物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主
要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃
气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的
主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的
物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为
了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒
适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，
物业的功能和作用才能够得以实现。
2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。
*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：
① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管
理的作用，并提供了有力保障。
② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规
范化的强有力手段。
③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节
约资金投入，保障设备安全运行的保证。
④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质
文明建设起到保驾护航的作用。
⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。
3、物业设备管理的目标
注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术
基础。
* 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，
是物业设备管理的根本目标。
* 衡量物业设备管理质量的两个指标：
A——设备有效利用率，98％；
B——设备的完好率，100％；
☆物业设备是否完好的标准为：
①零部件完整齐全，
②设备运转正常
③设备技术资料及运转记录齐全
④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效
二、物业设备管理的内容
物业设备基础资料的管理
物业设备运行管理
物业设备维修管理
物业设备更新改造管理
备品配件管理
固定资产（设备）管理和工程资料的管理等
1、物业设备基础资料的管理
注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关
政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。
（1）设备原始档案
设备原始档案包括：
① 设备清单或装箱单
② 设备发票
③ 产品质量合格证明书
④ 开箱验收报告
⑤ 产品技术资料
⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告
（2）设备技术资料
设备技术资料包括：
① 设备卡片
② 设备台账
③ 设备技术登录簿
④ 竣工图
⑤ 系统资料
（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件
2、物业设备运行管理
** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济
运行管理两部分。
（应取得两个方面的成果）：
一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态
① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。
② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格要求持证才能上岗。
③ 加强维护保养工作。
④ 设备中的仪表、（如压力表、安全阀等）、安全附件必须定期校验，确保灵敏可靠。
⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。
⑥ 对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。
二是 从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。
设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：
（1）初期投资费用管理
在购置设备时，应综合考虑以下因素：
① 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 ② 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。
③ 设备的价格及运行时能源的耗用情况。
④ 设备的寿命。
⑤ 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。
⑥ 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备，
（2）运行成本管理
① 能源消耗的经济核算。
② 操作人员的配置
③ 维修费用的管理
3、物业设备维修管理
设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力
异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备
事故。
（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表
面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮
流使用，进行强制保养。
（2）维护保养工作的实施
维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。
① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中
按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运
行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好
清洁工作。
② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。
应做好以下工作：
● 彻底内外清扫、擦洗、疏通；
● 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；
● 检查安全装置；
● 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；
● 清洗油箱，检查油位指示器，换油；
● 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。
（3）设备的点检
设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。
设备的点检包括日常点检及计划点检。
设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：
①运行状况及参数；
②安全保护装置；
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；
⑤在运行中经常要求调整的部位；
⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
⋇设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，
计划点检内容主要有：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；
②更换零部件；
③确定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
(4) 物业设备的计划检修
对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修 实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。
(5) 计划检修和维护保养的关系
设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。
4、物业设备更新改造管理
在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。
5、备品配件的管理
● 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。
● 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备
好，这就是备品配件管理的基本原则。
● 备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修
的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
6、固定资产（设备）管理
固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等 。
不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限
超过两年的，也应当作为固定资产管理。
固定资产管理应考虑的几个问题：
固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率两个指标 。
设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。
设备的报废
固定资产的管理要求：
1、保证其完整无缺。
2、提高其完程度和利用效果。
3、正确核定其需用量
4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。
5、进行其投资预测。
7、工程资料的管理
资料管理的目的和意义
物业工程资料的分类目录
❑ 竣工验收资料
❑ 设备管理资料
❑ 二次装修设备改造变更资料
工程资料管理的方法：文件档案管理和电脑管理两大类。
工程资料管理的要求：
归档：要求和时间
保管：严格做到“七防”（防火、盗、高温、潮，虫，尘及有害气体）;每年年底一次特别清理。
物业设备管理的机构和职责
机构设置：符合需要，责任明确，精简高效。
物业设备管理人员岗位职责
工程部主管
1、负责制定项目公共设施设备的日常维护保养计划，报公司工程部，并负责具体实施。
2、熟悉所管物业的管线走向和控制开关分布情况，熟悉设施设备的性能和使用要求，负责各类设施设备档案的使用和更新。
3、根据派工单进行物业服务区域业主维修及公共设施设备的维修。
4、按公司规定例行巡视检查公共设备，发现事故隐患或紧急事故进行应急处理，技术力量欠缺或工程量大的维修工作及时上报公司工程部。
5、按公司规定组织维修工抄水电表读数上报财务内勤。
6、协助公司工程部进行维修工的转正晋级工作，协助财务内勤进行维修工入职发放物品和离职回收相关物品工作。
7、按公司规定对维修工进行考核和培训。
8、定期主持开展维修班工作例会，准确传达上级工作安排和决策指令。
9、完成上级领导交代的其他任务。
各专业技术班长（工程师或技术员）
负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门主管完成上级主管部门布置的工作。
维修人员（技术工人）
1、 熟悉小区供电、消防、中控、房屋本体、附属设施、给排水、消防用水设施，以及各类管路走向和机电设备等系统。
2、负责对公共照明、管线的检查、维护和保养工作，负责小区内水、电表的管理及抄表工作。
3、为业主提供有偿维修服务。
4、负责配合保安队对消防、监控系统进行检查，发现故障配合专业单位及时维修。
5、负责供配电设备、地下室风机、水泵等机电设备的正常运行，发现故障配合专业单位及时修理。
6、负责对电梯进行巡视和定期保养，发现问题及时处理或联系电梯公司限期解决，并为电梯公司提供必要的协助，运行中电梯突然出现故障，应尽快赶到现场，按照应急预案处理。
7、负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、维修和保养工作。
8、负责对给排水系统的检查、维护保养工作，以及做好水泵房日常保养工作。
9、履行24小时应急抢修职责。
10、完成上级下达的其他任务。
物业设备管理制度
现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度。物业管理的规章制度有下列三大类：
一、生产技术规程方面的制度
1. 物业设备接管验收制度
2. 物业设备的安全操作规程
3. 物业设备的保养维修规程
二、管理工作方面的制度
1、物业设备预防性计划维修保养制度
2、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度，安全运行制度，经济运行制度，文明运行制度等。
3、工具领用保管制度
三、责任方面的制度
1. 各专业、技术工种及管理岗位责任制度
2. 值班制度
3. 交接班制度
4. 报告记录制度
从而实行专业化、制度化的物业设备管理。
※物业设备管理的要求及标准
设备管理体制
1.企业负责人管理职责
2.设备管理部门及其人员配备
3.健全必要的管理制度
4.技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求
设备技术与经济管理
1.设备前期管理
2.固定资产管理
3.设备技术管理
4.设备经济管理
5.设备使用与维护管理
6.设备检修管理
7.动力房管理
8.特种设备管理
设备管理现代化
采用计算机辅助管理。
采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式。
设备制维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术。
逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。
课堂小练兵……
坐直喽，伸伸手，动动脑！！！！
例1
物业设备管理的基本内容包括 和 两个方面。
例2
对物业设备进行管理、操作、保养，维护，保证设备正常运行的总负责人是 。
例3
物业设备管理有何意义？
例4
物业设备维护保养一般包括哪些方式？维护保养工作应如何实施？
例5
什么是设备的点检？物业设备日常点检内容主要包括哪些方面？
简述培训心得：