作为北京楼市的次板块、后花园,燕郊的房子一贯被视作投资者的鸡肋。“涨得最快的地方,也往往跌得最快。”这是否将成为燕郊应对北京楼市风云变幻的一个魔咒,它到底有多大的投资价值? 燕郊,与北京仅潮白河一河相隔,近几年来,一直扮演着补缺北京低端住宅市场的重要角色,其房价走势也一直与北京楼市的涨跌保持着高度的一致性,牵动着万千北京购房者的神经。 近期,有关燕郊楼盘大幅降价的报道、广告层出不穷,不少开发商也在通过各种渠道向购房者喊话,“这个已经是抄底价了!”但事实如何呢?燕郊房价真降,还是“假摔”?燕郊的房子到底还有多大的投资价值呢? 30%的降幅 “涨得最快的地方,也往往跌得最快。”中原地产三级市场研究部研究总监张大伟这样告诉记者。随着政策的持续调控,曾经领涨2009年楼市的燕郊板块,现在也开始无可避免地进入领跌的通道。据了解,在燕郊板块标杆大盘天洋城一次性降价30%的引领下,燕郊楼市正在上演一波集体降价潮。 “我们现在推出的主要是73号楼,大概有100套左右,均价是7800元/平方米。之前开盘的74号楼和76号楼均价是11000元/平方米,一下子降了3000多元。”天洋城售楼处的一位工作人员这样告诉记者。上上城是北京人较为熟悉的又一楼盘,曾于4月份与天洋城一起突破了均价万元大关,记者从该楼盘售楼处了解到,目前该楼盘的售价为7000元/平方米,降幅达36.36%。另外,像天子庄园、凤凰国际等楼盘也进行了不同幅度的降价。 然而,记者了解到,并非燕郊目前在售的所有楼盘都在降价。燕京航城,因请大S做代言而被人们所认识,曾在4月份房价高位时喜获惊人销售业绩。该楼盘目前的报价为8200元/平方米,与开盘报价相比,不仅没有下降,反而出现了小幅上扬。对此,该楼盘的销售人员的解释是,“我们主打的是燕郊首席精装大盘,这个报价已经包含了高达每平方米800元的装修费用。其他楼盘前段时间涨得非常快,而我们的楼盘一直都是平稳上升的。” 业内人士分析称,自新政推出以来,燕郊楼市的成交量下降了约七成,迫使一些开发商不得不降价,但具体到各个楼盘,它们的环境、品质、户型不同,降价的幅度也必然不同。另外,还有一些楼盘也可能是担心引起前期购房者的抵触或者影响楼盘的品质形象,不太敢明目张胆的降价。 房价是不是已经降到底了?下一步还有降价的可能吗?天洋城售楼处一名工作人员非常明确地告诉记者,“11000元/平方米的房子现在卖7800元/平方米,已经是抄底价了,不可能再降了。” 然而,多位业内人士表示,这个问题现在还不好说,一般而言,燕郊房价达到通州的70%是比较合理的水平。同时,燕郊房价的松动,刺激的是北京的刚性购房需求,如果这波降价潮能够带来成交量的大幅增加,则说明价格调整基本突破了这部分刚性需求者的心理承受防线,北京楼市打破僵局也将不远。 但就目前的市场表现看,近一个月的时间,燕郊楼市成交量并未出现大幅增加,市场更倾向于把这次价格下调解读为“这属于小恩小惠式的降价,下一步还会有实质性降价”,市场观望情绪更加浓重。 不是北京的北京 虽然行政上隶属于河北省三河市,但是燕郊楼市自始至终都弥漫着一股浓郁的北京味儿。 作为“北京的后花园”,燕郊拥有得天独厚的地理优势,与北京通州仅隔着一条潮白河,距天安门直线距离30公里,距CBD约20公里,燕郊西北距首都国际机场25公里。 近几年,随着北京房价的持续快速上涨,很多人认为在北京买房已成梦想。在这种背景下,燕郊依托紧挨北京、房价相对较低、交通便利等优势,成就了自己的楼市神话。 2004年,北京确立“两轴两带多中心”多层次空间新发展模式,使得京城经济向东偏移,促进了以燕郊为代表的京东楼市发展。2006年10月,两院院士、清华大学吴良镛教授主持的《京津冀地区城乡空间发展规划研究二期报告》提出京津冀地区为“首都地区”的概念,并提出了建立“新七环”的设想,将京冀交界处连接起来。“划归北京”呼声随之再度高涨,在一定程度上,推动了新一轮的燕郊置业潮,燕郊房价也迅速从2003年每平方米1500元上涨到2007年的每平方米6200元,短短4年时间增长了3倍多。即便如此,与北京过高的房价相比,燕郊房价依然吸引力十足。 燕郊属于北京的次板块,房价的涨跌更容易受到一些信息的影响,今年上半年的这波上涨行情更是如此。今年两会期间“北京地铁有望延伸至河北”的消息顿时引爆燕郊楼市,据中原地产的统计数据显示,这一消息刚刚传出,考虑到燕郊购房的客户就上涨了两成,以上上城为代表的燕郊楼盘也迅速在4月份冲破万元大关。随后,在北京夏季房展会期间,又传出《京津冀都市圈区域规划》有望今年出台的消息是对燕郊楼市的又一大利好。也因此,时至今日,当反思这波楼市行情时,业内人士对燕郊楼市的评语多为“过度炒作北京概念”。 而事实上,有关京廊地铁的修建开工问题还只是计划中,尚无具体的时间表,而《京津冀都市圈区域规划》也仅仅是个蓝图,尚未正式出台。河北省房协会会长张凤珠多次提醒人们,“吸取海南岛的教训,不要对这个规划抱有太强烈的投机心态,不要使河北省的房地产出现炒作现象,以免为之付出惨痛代价。” 燕郊置业的理由 燕郊房价上涨有其必然性和合理性,与北京房价存有较大差距就是其最大的优势。从2003年起到2006年燕郊房价与北京楼市一直保持着3000～5000元差距,并且近几年价格差距在逐渐拉大。以目前两地房价差距计算,同样购买一套60平方米左右的住宅,燕郊要比北京便宜100多万,对于月收入三四千元的一般工薪阶层而言,用每天多花几十分钟的时间去节省这100多万元的支出是非常合算的。 买房送户口是燕郊楼市吸引购房者的又一原因。本地户口为购房者结婚、生子、创业、工作提供了诸多方便,给了人们家的归属感。但是记者向三河市公安局户籍科了解情况得知,并非所有的社区都可以在燕郊落户,目前可以办理燕郊户口的社区约有十几个,而且仅购买新房才能办理该业务,购买不同大小的住宅,可办理户口人数也不同,60平米以下一个名额,70～80平米两个名额,80平米以上三个名额,110平米以上四个名额。如有落户需要,购房者在购房前最好向相关部门咨询清楚。 借势北京,从理论上讲无可厚非,但是如果过度依赖北京概念,则很容易被解读为炒高房价,从而招致诸多批评。虽然记者也很希望了解当地相关政府部门对燕郊楼市的发展状况持何种态度,但因其认为该问题过于敏感,拒绝了采访申请。 虽然不愿意说,但是面对这么大的舆论压力,相信当地相关政府部门也应认识到了问题的严重性,从近期政府的一些举动看,当地政府虽然没有像有些人呼吁的那样“忘记北京”,但是至少在努力做到“借势但不过度依赖北京”。 提及燕郊,人们很容易想起疯狂的楼市,而忽视其经济技术开发区的身份。其实,近几年燕郊楼市能够如此快速繁荣发展,不只有北京概念这个外力推动,还有着坚实的经济实力作支撑。 燕郊经济技术开发区于1982年经河北省人民政府批准正式成立,经过二十多年的发展,已成功引进了中兴通讯、汉王制造、世原汽车等一大批国内外知名企业,以汽车配件业为龙头的现代制造产业、以大型物流为龙头的现代服务业以及以影视制作、美术动漫为龙头的文化产业成为支撑燕郊地区经济健康高速发展的三大主导产业。据了解,2009年全年,燕郊共运作千万元以上项目180余个,计划总投资500多亿元,共完成地区生产总值188亿元,增速高达30%。
如今的燕郊,可以说是一片投资兴业的热土,一座正在崛起的新城,而这一切又都为燕郊楼市增添了巨大含金量和吸引力。 有得必有失 虽然无人公布过燕郊购房人群结构,但毋庸置疑的是,外地购房者,尤其是在CBD上班的工薪阶层充当着燕郊楼市刚性需求的主要力量,他们考虑购买燕郊住宅的决定性因素除了价格外,主要是交通、配套和生活环境。 如今的燕郊楼市能够如此风生水起,“30分钟到国贸”这句宣传语功不可没。930路公交车作为往返于燕郊与北京之间的主要公共交通工具,虽然已经开设了多条支线,增加了班次,但是仍然不能满足庞大的需求。而且,从郎家园站出发坐930路公交车到燕郊,不堵车也要40分钟。出行费用,如果按22个工作日计算,按照930路公交加地铁早晚来回,则每个月光坐车至少要300多元。坐公交的人抱怨,开车的人也不满,“开车上班也不合算,我每天光油钱就要100多元,一个月就是2000多元,还不如在市区租房方便。” 在这里生活,人们离不开网络、学校、医院、商场等生活设施。当地业主向记者抱怨最多的,除了交通出行,就是生活配套。“我们小区附近5公里内就没有小学、邮局、医院,甚至连家上点档次的餐馆也很少。”一位居住在燕京小区的业主这样告诉记者,“生活实在太不方便了。” 作为一个县级市三河市下属的一个开发区,燕郊的交通环境、生活配套设施必然与习惯了北京大都市生活的购房者需求之间存有很大差距,燕郊也一直非常注重改善本地区的交通环境和公共设施建设。据了解,仅2009年,燕郊就实施了唐通线等多条连接通州的交通改造项目,同时可直接对接东六环的密涿支线高速公路工程已进入全面建设阶段。 此外,楼盘开发商开始在加强社区配套提升居住舒适度方面下大工夫,以便增加楼盘竞争筹码。据了解,汇福地产目前正在倾力打造纳丹堡商业街,希望可以使得纳丹堡和普罗旺斯周边发展成为京东主要核心消费地带。而在燕北区域,这里已初步建立了免费医疗和湿地养疗为主体的全新社区医疗体系,居住在住达•星河185的业主,皆可享受到免费医疗、体检和健康服务。天洋城售楼处的一位职员称,“现在的购房者非常看重生活配套,再加上通州要建现代化国际新城,将会有越来越多的大企业入驻通州,燕郊也会成为他们员工置业的首选,我们肯定要在社区配套建设方面下大工夫。” 记者手记: 记者听取网友建议,选择了7月28日上午9点到郎家园坐930路公交车到燕郊实地探访,没想到还是要等到第二辆车才找到座位。据一位930常客介绍,记者的运气还不错,平时上下班的高峰时段他只求能挤上车。 在天洋城售楼处听了售楼小姐10多分钟的楼盘讲解后,记者本打算到四周随便走走,看一下周边环境。没想到,刚走出售楼处大门,就被一位在此蹲守的自称维多利亚项目业务员的人盯上了。为了能将记者带往其项目的售楼处“看一看”,这位业务员愣是劝了记者一刻多钟。据这位业务员介绍,他们每天都有任务,而且每个被拉进去的顾客必须在售楼处完整地听完楼盘介绍,或者留下联系方式,否则都不能算完成任务。 燕郊置业的优劣势比较 优势 1、地理位置优越,是距离北京最近的一个正在发展中的经济技术开发区,距CBD约20公里路程,燕郊西北距首都国际机场25公里; 2、交通相对便利,930路公交车开设了多条支线,且增加了班次,每隔十几分钟就有一班车;2009年实施了唐通线等多条连接通州的交通改造项目,同时可直接对接东六环的密涿支线高速公路工程已进入全面建设阶段; 3、与北京过高的房价相比,燕郊房价较低,比较适合一般工薪阶层购房需求; 4、买房送户口,给购房者工作生活、子女教育等提供便利; 5、教育资源较为丰富,资质颇受业主好评。拥有众多知名院校,如中央美院等知名学府,同时,基础教育也在逐步完善。 劣势 1、公共交通工具过于单一,开车出行费用不菲,且经常堵车。往返燕郊与国贸之间的公交车只有930路,无法满足庞大的出行需求;若选择开车出行,一般的上班族每月交通费用就需2000多元;并且路况并不十分通畅,尤其是上下班的高峰期,堵车现象严重; 2、大部分小区偏小,没有会所、医院、商场等基本的服务机构,生活设施不健全; 3、地区公共服务水平有待进一步提高,比如街道卫生; 4、轻轨M6号线引入燕郊尚处于规划中,属概念炒作,虽然日前燕郊管委会主任谷正海已表态,今年将正式启动轻轨M6号线引入燕郊的规划对接工作,但尚无明确时间表; 5、社区物业服务水平较差,个别社区业主反映,经常出现断水、断电问题。