盐城市市场报告
一、宏观经济及城市概况
（一）城市概况
1. 地理位置及特征
盐城市位于江苏沿海中部，地处苏北平原中部，在浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内，是江苏沿海中心城市之一。
盐城东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻，西傍文化名城扬州市和古城淮阴市，北与山城连云港市接壤。
2. 交通状况
盐城拥有苏北地区唯一的空港，而盐城与苏北其它地级市都有高速公路连接，所以，它将是整个苏北地区陆运、空运的枢纽节点。
由于盐城悦达与韩国大宇集团的经济合作，盐城空港开通了盐城——汉城每周一班的往返直达航班。
随着悦达集团三十万辆生产线项目上马，盐城——韩国的经济纽带无疑将进一步加强，而盐城空港也必将从其他支线机场的格局中脱颖而出，成为苏北地区唯一的“国际空港”。
3. 行政区划
盐城下辖一区二市五县，市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县，市区下设盐都、亭湖两个区和盐城开发区。
4、人口状况
盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。
5. 城市特色和城市定位
（2）交通区位的巨大改变
中国沿海大通道对盐城经济发展的促进作用显而易见，同时盐城正在努力完善海、陆、空全方位的交通基础设施，大丰建有五万吨级的深水海港。
随着悦达集团三十万辆生产线项目上马，盐城——韩国的经济纽带无疑将进一步加强，而盐城空港也必将从其他支线机场的格局中脱颖而出，成为苏北地区唯一的“国际空港”。
（3）制造业发展的强劲动力
盐城制造业的发展带来大量人口的集聚、GDP 的上升，是拉动盐城城市经济发展和城市建设的强劲动力。
近年来，盐城工商业招商引资的形势相当良好，沿海地区制造业上海——苏南——苏北的梯度转移模式已初现端倪。
盐城悦达集团的存在更加凸显了这个发展中城市的与众不同。目前悦达集团汽车生产线为年产十万辆，主要零配件为进口组装，已经成为盐城经济发展的主要支柱。
随着三十万辆生产线的开通，零配件自主生产的比例必然加大，悦达也将真正成为盐城地区无可争议的支柱龙头企业，将拉动与汽车相关产业的经济腾飞。
（4）建城区的扩展带来人口聚集的效应
盐城撤区建市后，第一项城建工程就是拉大城市框架，把建成区扩展为50平方公里，体育馆、展示馆、博物馆等文化设施不断完善，再加上制造业发展带来的大量就业机会，使得盐城明显区别于其他县级市。
农业人口的城市化指向，将使盐城在短时间内迅速发展成为百万人口的大城市。 盐城市的境外投资也有一定的规模，特别是韩国投资商占了很大的比例，约有6000名韩籍人士在盐城工作和生活，这些高消费人群的增加可以繁荣盐城市的商业市场。
（5）城市竞争力迅速增强
盐城通过多年的发展，综合实力得到了不断提升，2004年11月，在国家统计局首次发布的“中国综合实力百强城市”排行榜上，在全国286个地级以上城市中，盐城市排在第83位，跻身于全国百强城市行列。
盐城市能跻身百强，是对其过去发展的肯定，也是其未来发展的希望。在中国经济平稳发展的基础上，盐城市将有更好的前景，也为盐城市的商业乃至商业物业的发展创造了有利条件。
（二）城市经济发展状况
1. 经济总量跃上新台阶（GDP ）
4. 投资总量实现新突破
固定资产投资增速平稳。近几年盐城固定资产投资增速保持在35%左右，投资增幅较大。东风悦达起亚汽车第二工厂、沿海风力发电等一批重大项目取得突破，成为盐城市新的经济增长点。
2008年上半年全社会会固定资产投资完成540.4亿元，增长38.7%，增幅比上年同期提高5.7个百分点。
、
2、居民生活、消费水平分析
3、居民居住条件分析
城乡居民居住条件进一步改善。2007年盐城市区居民住房人均建筑面积25.95平方米；农村居民人均住房面积为35.48平方米，增加1.49平方米。
家庭住房建筑面积呈" 中间大，两头小" 的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61－120平方米之间的家庭占64.75%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占25.12%和10.13%，呈" 中间大，两头小" 的格局；住房建筑面积在61－120平方米之间的家庭中，61－80平方米的占26.5%，80－100平方米的占28.00%，100－120 平方米的占10.25%。
1、总体规划
盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。 盐城市总体发展目标分为三个阶段：
【富民目标（2007年前）：】城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。
【社会目标（2007至2013年）】：全市争取总体上全面达小康。
【环境目标（2013至2020年）：】全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。 人口规划目标：2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2020年55%。
市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。
盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市盐城市区，加快县(市) 城区和重点中心镇的建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边城市的区域协调，共
同实现苏中和苏北的全面飞跃式发展。
市建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观。调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业。放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。 2、城市发展方向及总体布局 ● 城市发展方向
按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东括”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展；河东虽然相对晚了一点，但因为机场、港口及亭湖区政府的即将迁入、以及产业带、学区的集中布局，将成为一个极具发展潜力和潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。 ● 城市功能分区
城中片区—— 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。 城南片区——青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。
城西片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 西南片区——西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。 城北片区——新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。
河东片区——通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。 ● 分区建设控制要求 A、城中片区
强化建军路、解放路沿线的城市中心功能; 保留对生活干扰较小的一类工业; 增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，改善环境质量; 完善支路系统，提高机动车停车位配置标准; 合理控制居住用地开发强度; 保护历史文化遗存，延续城市发展脉络; 强化滨水空间建设，塑造城市特色。 B、城南片区
规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住; 适当提高土地开发强度; 加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 C、城西片区
妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的" 城中村„; 潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。 D、西南片区
制定合理的准入标准; 实施集中的能源供应和污染治理; 协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。 E、城北片区
加强污染治理，改善环境质量; 近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。 F、河东片区
开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制，近期可作为生产性绿地; 加强基础设施的共建共享，避免重复建设。 3、都市圈建设
盐城虽然属于长江三角洲地区，但却是长三角的经济洼地，成为被遗忘的角落，受历史因素和交通因素，更多的是受南京经济圈的辐射，无法与经济中心上海对接。随着沿海大通道的贯通，苏通大桥与08年建成通车，盐城到南京的时间为3.5小时，到上海的时间距离为2小时。南京对盐城的影响将逐步减少，而上海对盐城的辐射将加强，故此盐城将逐步融入到上海经济圈。
三、房地产市场现状分析
1、 房地产市场发展历程
盐城市从房地产角度划分为三线中小城市，从总体上看，目前盐城市房地产的市场化运行带动了房地产业的快速发展，盐城房地产业已经成为盐城的支柱性产业。
房地产投资需求明显下降。2008年上半年，全市用于房地产开发的土地开发投资额仅3亿元，同比下降22.7%。房地产入库税收增幅明显下降。今年1-5月份，全市房地产业入库税收5.28亿元，同比增长29.4%，增幅同比下降36.7个百分点。
2.2、价格走势
整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2007年底的3000-3500元（主体城区，非老城核心区域——老城核心区目前价格已经在4000左右，部分优质楼盘价格已经在4200元以上）。
盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006
年的涨幅约在600-700元。
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03年
04年
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2008年1-8月盐城市区商品房交易走势
3. 土地市场分析 3.1供销分析
盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年2500-3500亩。2007年，盐城市区住宅的去化量在130-140万㎡，之前每年去化量也都在约110万㎡左右。
随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。 3.2土地价格不断上涨
2007年10月24日国土局的土地拍卖会上，挂牌的地块价格相比去年同期增加了120%以上，尤其以城南地块最为显著。城南盐渎路北地块以3470元/平方米，合231万元／亩的价格成交，而开元路与神州路地块岜以199万元/亩成交。而2006年土地拍卖成交价已经出现上涨趋势，市区成交均价为1133元/平方米，与2005年比较增加了19.64％，其中城南增幅最高，成交均价为1365元／平方米，涨幅达57．44％。但从10月份的土地拍卖的情况来看，2007年城南土地价格已经达到2006年的2倍之多，这势必造成开发商的开发成本提高，最终都将反映在房价上。 3.3、2008年土地市场分析
2008年1-8月份工成交土地43宗，成交面积3418.69亩。市核心区域住宅类土地成交均价在2300-2600元/平米区间内波动。2008年1-8月份，共成交土地20万㎡左右，土地供应量大于开发销售量，目前看土地的存量较大。政府目前重点大力推进南城新区
的建设，潜在土地供应量充沛，城南及城西南片区及周边开发火热。（见2008年土地成交信息）
三、楼盘及板块分布信息
（一）房地产板块分布及项目概况
1. 城市整体板块分布
该板块处在盐城市最繁华商圈，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高收入人群。
板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。
周边生活配套欠缺．交通不太方便
带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。
。
改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。
成熟社区，商业成熟．自然环境适合经商
点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。
A 、城中板块
城中板块的特征是区位优势明显、市政配套成熟、生活便利、区域认可度强，但供应量低、供不应求、楼价偏高、消费者承受力弱。
2008年城中板块上市量
2007年城中的金色家园从年初的4000元/平方米涨到年底的5200元/平方米，全年涨幅30%；清华名居第四季度从开盘的4200元/平方米涨到4500元/平方米，涨幅7%。城中板块至2007年底均价约4700元/平方米，比年初上涨25%以上。
据城中住宅供求关系预计2008年上半年城中板块供不应求，价格上涨但涨幅有所放缓；2008年下半年供不应求局面有所缓和，在市区总体供大于求及受其它板块的影响下，价格滞涨，高端项目房价可能在5500元/平方米左右维持平衡。 B 、城东板块
城东板块的特征是目前楼价低，将来升值潜力大，但目前公建市政配套不成熟，交通不太方便。
2008年城东板块上市量
加上在售楼盘该板块2008年住宅上市供应量约35万平方米，供求基本平衡。2007年城东的高成金水湾从年初的2400元/平方米涨到年底的3500元/平方米，全年涨幅45%；东方绿苑从年初的2300元/平方米涨到年底的3100元/平方米，全年涨幅35%。城东板块
至2007年底均价约3300元/平方米，比年初上涨35%以上。
预计2008年上半年城东板块仍将供不应求，价格仍上涨但涨幅有所放缓；2008年下半年开始供求平衡，虽然板块规划前景较好，升值潜力大，但在市区总体供大于求及受其它板块的影响下，价格只能平稳缓慢增长，房价可能在4000元/平方米左右维持平衡。 C 、城南板块
2008年城南板块上市量
2008年商品住宅上市供应量应有150万平方米，供明显大于求。预计2008年下半年开始供明显大于，价格滞涨且有回落的可能。虽然板块规划前景较好，但在总体供大于求的情况下，大部分项目如想在理想的价位上取得良好的销售业绩很难，高端项目房价可能在5000元/平方米左右维持平衡。
城南板块优势是：公建市政配套齐全、高校名校多、上学方便、公园景观好、污染少。板块劣势是房价高、购房者想以理想的价格买到合适的房子难。 D 、城西板块
2008年城西板块上市量
2008年该板块商品住宅上市供应量应在40万平方米以上，供明显大于求。预计2008
年下半年供大于求更加明显，价格滞涨且有回落的可能。大部分项目要取得良好的销售业绩十分困难，高端项目房价可能在4000元/平方米以内。
城西板块的优势是楼价合理、社区文化氛围浓郁，但周边公建生活配套欠缺、交通不太方便。
E 、城北板块
2008年城北板块上市量
2008年该板块商品住宅上市供应量应在18万平方米左右，供求基本平衡。预计08年下半年供求平衡，价格滞涨，大部分项目销售应不太困难，高端项目（如原工学院地块）房价可能在4500元/平方米以内。
城北板块优势：楼价全市最低、社区成熟、商业成熟、自然环境适合经商，但板块周边环境较差、嘈杂，暂时有工业污染。
楼盘名称：恒荣世家
楼盘位置：盐城职教园北对面 物业类型：小高层 销售价格：4200
项目简介：优越的地段，精雕的品质，浓郁的文脉，合理的价位„„势必成就恒荣世家遍受全城追捧的尊崇地位。恒荣世家“只为少数人造”的开发理念已经逐步得到关注者认同，她未来的主人将是一群生活考究、讲求品味的城市精英族群。 主力户型：三房两厅一卫 三房两厅一卫 两房两厅一卫
三房两厅一卫 三房两厅两卫 三房两厅两卫 新贵阁:三房两厅一卫 旭日阁:三房两厅一卫。
楼盘名称：华厦·绿城
楼盘位置：盐城市跃马路南段（新市政府南面） 物业类型：普通住宅 销售价格：3800
项目简介：项目前期占地200多亩，建筑面积近30万㎡，内有多层、小高层和高层共计1600多户，居住人数将达到5000人左右，户型有从60㎡到230㎡多种不同理想户型，小区建筑密度低于20％，绿地率为45％，建筑容积率为1.44。项目以前瞻性的生活方式导入了国际居住生活理念而规划建造，贯彻了以人为本的宗旨，以“绿色健康”为设计灵魂，以水和环境为主题，尊重地方文化和盐城本地生活习惯，从整体上提高人居环境居住品质，建成后将成为盐城首席大型绿色公园式社区和城市最具有代表性的楼盘之一。
楼盘名称：中远世纪城
楼盘位置：盐城市世纪大道88号(红星美凯龙旁) 物业类型：小高层 销售价格：4000
项目简介：中远世纪城立鼎城南CBD 核心区，紧邻通衢主干道——世纪大道。周边开元路、开发大道、西环路、解放路等网状交通，迅速连接市区与工业区，先天优势，无与伦比。更有 10多条公交线路、多处出租车集合区，便捷交通。小区内 遍种优良植物，释放无穷鲜氧，让您与家人尽隋享受自然恩赐的健康。——女贞、香樟、桂花树诸多乔木高低搭配，自然与人工景观完美融合，营造身心愉悦的全面享受。 户型包括soho 公寓、四室两厅两卫 四室两厅两卫、三室亮厅两卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫。
楼盘名称：钱江方洲
楼盘位置：盐城市主干道解放南路东侧A 地块 物业类型：多层、小高层、高层、 酒店式公寓 销售价格：4526
项目简介：项目位于盐城市新城的几何中心，小区总用地面积57.7公顷，总建筑面积达89.59万平方米，为盐城市目前最大的一个居住小区。其中住宅面积51.45万平方米，商业面积23.09万平方米，办公8.55万平方米，酒店式公寓6.5万平方米。容积率为1.55，绿地率为36.5%，建筑覆盖率为20.1%。
小区住宅中多层和小高层占总建筑面积的70%，其中主力户型是三房二厅二卫、三房二厅一卫、三房一厅一卫、二房二厅一卫，面积以80多平方米至140平方米。居住空间自然通风，主卧朝向正南、东南、阳光充足。
小区住宅应用“四新”成果及住宅产业成套技术，墙体采用保温砂浆外墙外保温技术，起到保温、节能的作用; 屋顶在防水处理后，用挤塑聚苯乙稀泡沫塑料板做隔热保温层，保温性能优良；及外墙门窗应用节能性能好的塑钢中空玻璃门窗; 小区采用监控探头、大小红外线周界、电子巡更系统等智能化技术，给住户提供最大安全保障。
楼盘名称：汇景新城
楼盘位置：盐城市解放南路（新高力家居港对面） 物业类型：多层、小高层 销售价格：4524
项目简介：景新城占地111万平米，总建筑面积仅16万平米。容积率低至⒈4。香格里拉系列水景环绕，突出空间的游憩性、休闲和水韵的浪漫特色。园林、水池设计现代感中参考中国风水学说。风水地脉，聚宝格局。住宅造型以现代风格为主，立面简洁。采用矮窗台玻璃与实墙的虚实对比和色彩冷暖对比，赋予建筑以时代气息和文化韵味。 软硬配套，24小时贴心服务。全天红外线扫描系统，把握小区动态，确保社区绝对安全。电梯洋房，酒店式公寓。全方位提升国际级生活水准，倡导“英伦大管家”服务理念。
四、2008年土地成交信息
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五、房产泡沫研究
（一）供需状况
根据《盐城市国民经济和社会发展“十一五”总体规划纲要》及城市总体规划，到2012年城区城镇人口将由2007年年底的92.79万人增加到118.43万人，按人均住房面积不低于33平方米的要求，规划期内盐城市市区需要建设各类住房1239.5万平方米。根据规划期间住房供应结构、不同收入水平家庭结构比例以及土地供应情况，规划期内需建设普通商品住房900万平方米。即在今后五年内，盐城市平均每年新增住房需求面积约180万平米。
相比2008年预计300多万上市量，盐城市房地产供应已明显过量，加之现行市场条件，盐城房价下行的趋势明显。
（二）市场租售情况
以租售比来衡量城市房产的泡沫程度，租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
从上表可以看出，盐城市各板块房屋租售比均已低于1：300的价值标准，部分地区如城西区甚至达1：580多，基本说明盐城市区房产泡沫已经显现，加之现行房产市场观望气氛浓厚，因此今后一段时间盐城市房产市场不容乐观。
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