本刊专题
对当前房地产调控政策的认识
住建部政策研究中心主任 秦 虹
一、为什么要坚持房地产调控政策不动摇
现在的市场已经出现了一些变化，比如说特别明显的表现，就是国家统计局的数据：浙江省1到11月份，商品住房的成交面积同比去年下降了25%；北京商品房成交面积同比去年下降了22%；上海下降了16%。商品住房成交量下滑，特别是投资和投机性需求已经被挤出市场，房价也出现了一些明显的调整，有一些项目降价幅度达到了30%或者40%。调控已经达到效果了，为什么还要坚持房地产调控不动摇？从短期和长期两个角度，我认为有四点必要性，从短期看，坚持房地产调控不动摇的必要性有两点。
第一，从2010年“国10条”开始持续了两年时间的房地产调控政策的效果刚刚开始显现。有两个突出的标志：一是投资和投机性需求挤出了市场。是由于限购政策和第三套房不贷款的限贷政策，使投机和投资性需求在一些城市失去了投资的机会。另外也看到了政府在住宅市场去投资化的决心是非常强大。住宅市场继续投资
获利的空间已经受到了大大的压缩，主动开始放弃在住宅市场的投资和投机性的购买。二是房价上涨已经得到了抑制。到第四季度，全国城市房价上涨最高的幅度也就是在1%到2%左右。在CPI上涨3%到4%的情况下，1%到2%的房价上涨，说明房价已经得到了控制。这个调控成果是从2010年“国10条”出台以来，将近两年时间政策抑制的结果。所以房地产调控政策是不能动摇的，不能动摇的第一点解释就是现在的政策要巩固当前的调控成果。
第二，2011年房地产市场变化不是市场自动下调的结果，政策不能放松。房地产市场所依据的外围宏观环境。在2011年总体上都是增长的，GDP的增长预计2011年在9.1%左右，是比较高的增长速度。2011年国家的财政收入比2010年多收了两万多亿。2011年的就业形势十分良好。2011年反映微观经济的用电量在第四季度全国缺电2600万千瓦。也就是说所有的房地产所面的临外部形势和2008年是截然不同的。2008年我国GDP连续6个季度下降了7个百分点。2008年年底的时候，GDP季度的增速只有6.8%。2008年出现了用电量的负增长。2008年的下半年应该说整个经济外围的环境就是非常的紧张。农民工返乡回城就业的问题是一个突出的矛盾。但是2011年总体房地产的外部环境是良好的。
房地产市场目前出现的变化，主要是政策影响的结果。一类政策是以“限购、限贷、限价”为核心内容的房地产调控政策。“国10条”出台以后不断地在强化、细化、落实。另一类政策是以升息和收紧存款准备金率为核心内容的货币政策。2011年的货币政策收紧，货币政策本身的出台并不是针对房地产市场来的，它主要是针对CPI（通货膨胀）和外汇占款，所以它的收紧和放松是根据CPI的变化和外汇占款的变化来调整的。但是由于房地产这个产业是一个资金密集型行业，全产业链都对银行贷款的依赖度特别高，所以2011年收得比较紧的货币政策对资金密集型行业——房地产业产生了巨大的影响。这就是开发企业所感受到的银行贷款越来越难的原因，1到11月份，银行贷款在开发企业资金来源的比重中出现了负增长。到11月份，这个比重降到了历史最低水平。
国家对首套房贷款政策是支持的，并没有改变。但对购买第二套房以上，贷款利率是惩罚性的利率1.1倍。但银行是企业，在整个信贷规模非常有限的情况下，对首次购房者也提高了利率，是受货币政策收紧的影响。所以一个是房地产调控政策，一个是日益收紧的货币政策，两类政策同时对这个市场产生了影响，才使这个政策出现了今天的变化。
从长期看也有两点。我们不能预期房地产调控的方向会改变，因为中国的住房制度改革之后，建立住房市场目的是什么？建立住房市场的一个重要的目的，是要通过市场配置资源来满足社会丰富多样的居住需求。靠市场资源来满
2012.01 /
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足这样效率更高。
所以从长期来看，中国在住房市场上，通过政策手段抑制或者是控制住宅市场的投机和投资性需求的政策。不能放松房地产调控政策，主要是控制和投资金融需求，现在是行政手段。目前限购限的都是家庭有了两套房之上的，抑制的还是投资和投机的需求。房地产调控政策的本质是控制住宅市场的投资和投机需求，满足合理住房需求，大力建设保障性住房，这个政策方向从长期来看不会改变。必须要有一个稳定的政策预期，对开发企业来讲，无论是现在的行政手段，还是将来的经济手段，无论什么手段它最后控制的对象是不变的，就是投机和投资性需求。
从长期来看的第二点，是国家长期发展过程中，面临的一个迫切性的任务，就是要调整经济结构。依靠外需带动中国经济的增长模式是难以持续的，我们必须要扩大内需，这个时候调整经济结构必须实实在在地发展实体经济，不能够再像过去几年那样，各行各业投资房地产，所有的资金都流向房地产，这样实体经济是没有办法得到发展的。
那么要避免各行各业投资房地产，一个重要的前提是房地产这个市场的利润空间必须抑制。所以从长期来看，中国经济结构的调整也必然使房地产市场不能够让它继续成为一个吸金池，冲击实体经济发展的一个产业。所以从短期和长期来看，应该坚信中央政府在调控房地产市场的这样一个政策方向不会轻易转变。
越来越分离。这是一个合理的回归。房价的上涨一定要控制在人们收入的上涨之下，要不然这两者的距离会拉的越来越远。
第二促进，是要促进过去被投资和投机炒高了的房价回归到理性的正常水平。
第三个促进，我觉得要促进房价的变动幅度，有利于调整社会多方的利益关系，不是仅仅满足某一方的利益。社会面对购房问题有多方利益主体，有没买房的人他关心房价，也有已经买了房子的人他现在正在还贷，他也非常关心房价的变化。房价变化不仅仅影响借款买房人他还贷的金额，背负的负担，也关系到银行贷款。银行贷款里面大量是以房地产作为抵押物的贷款，这个贷款不一定是发给房地产企业和购房者，以房地产作为抵押物贷给实体经济的，这个也必须要考虑。所以有多方的利益关系，房价的涨和跌都要有利于调整多方的利益关系，而不是简单的一个方向就好，或者一个幅度就好。
第四个促进，是促进房地产合理回归也应该使和房价有关的一些要素价格，如土地价格和房价同步调整，只控制房价，地价不调整，将来房地产的供应就成问题了。
商品房供应的质量和品质。现在大家把主要精力都放在买得起或买不起房上，实际上如何能买到舒适度高，性价比高，功能和结构都优的住房也是件不容易的事，这需要企业在竞争中提高品质。
四、为什么要扩大住房有效供给
因为供求不平衡是这些年来。房价上涨的一个重要的因素。房价上涨利润空间扩大，带来了投资性需求，进一步推高房价。推高房价以后又导致了更多的问题。扩大住房的有效供给，才能从根本上扭转供求关系，才能促进市场的竞争，才能满足更多的居住需求，也才能长期稳定价格。
五、如何理解促进房地产市场的健康发展
促进房地产市场的健康发展，不仅仅要靠短期的调控政策，更需要长期的制度建设。中国的长期制度建设在各个方面确实需要认真的研究，比如金融制度、土地制度、税收制度等。以房地产金融制度为例，世界各个国家，都有政策性住房金融体系，而中国的政策性住房金融制度缺失。在金融制度里，开发企业对银行贷款是过渡依赖的，房地产企业的直接融资问题需要认真地研究。直接融资既解决了开发企业直接承担市场风险的问题，同时又为社会大众投资需求提供一个出口，炒房投机的需求引导到前端，增加供给，既解决人们投资需求出口的问题，又解决了末端房价上涨炒房的压力，变成了有效的供给。发展直接融资还有助于化解商业地产面临的短期资金的经营风险。所以这些改革都对促进房地产市场健康发展有积极意义。
三、为什么要增加普通商品房的供应
调整房地产市场上的供求关系是稳定房价的基础。我们现在看到的市场情况是缩量保价，下一步的供应问题的确是摆在了我们的面前。如何增加普通商品住房供应的问题，短期内这个问题不突出。但是长期看，因为建设周期问题，必须从现在要考虑到更长远的供应增加问题，普通商品房的增加供应增加是一个重点。首先它面对的是大众的真正的刚性需求，其次在增加普通商品房供应的时候，在目前的控制住宅市场投资和投机性需求不放松、不改变的情况下，更有利于使我们开发企业研究如何提高普通
二、如何理解促进房价合理回归
房价降多少是合理的回归？促进房价的合理回归不是简单的降价关系，应有四个促进。第一个促进，是促进今后房价的水平在社会大众承受的范围之内，要朝着这个方向发展。也就是说房价的变化水平和收入的水平，这两者之间越来越靠近，而不是