我国房地产金融风险及防范分析
—— China's real estate and guard against financial risk
analysis.
摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。
关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展；
一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因；
随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面；
1、房地产开发企业自身风险；
（1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。
近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来
源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。
（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险；
一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模
式，即将上一期的销售资金作为下一期的启动建设资金，这种经营模式对产品的及时销售以回笼资金的依赖很大，以至于在房产开发经营过程中一旦销售情况不如预期理想，将会出现资金流的断裂，造成经营困难，甚至由于无力还贷而陷入困境。二是房地产开发企业在运营决策时出现失误而导致的风险，主要表现在是否需要贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等认识不足，没有经过严格合理的分析确定，对未来市场的发展趋势把握不够，信息掌握不全造成的决策失误，从而给房地产金融市场带来风险。
2、信用风险；
社会信用体系不够健全，信用服务机制较为薄弱，个人征信体系不完善，从而引发在信用监管下力度不够，购房者消费信用、房地产开发企业商业信用的降低导致信用危机的发生，从而增加房地产金融市场的信贷危机。个人住房贷款户缺乏诚信，或者在未来失业，导致经济来源的断绝，又或者随着物价的不断上涨，可用于偿还贷款的流动资金减少，甚至是死亡，导致无力偿还已贷的欠款；以及房地产开发企业因经营不善，销售资金回收情况欠佳，导致资金被套牢，又或者房地产企业恶意欠款不还，逃避债务，甚至是因经营亏损造成企业破产倒闭而无力偿还欠款，这都会给金融市场带来很大的风险。
3、国家关于房地产的法律政策风险；
近几年房地产业投资经济收入已然成为我国国民经济收入中的支柱地位，而国家面向房地产投资市场的各种政策法规，无疑将会对房地产市场带来重大的影响，房地产业也成为国家宏观调控的重点，国
家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范是房地产金融产生风险的因素之一。今天下半年，随着国家加大对于房地产市场的宏观政策调控，提高房地产贷款利率，房价在一定程度上出现了回落，而房地产建成品的销售情况同比出现下降，这都给房地产企业增加的销售成本，增加金融市场的风险。同时房地产业涉及范围较广，行业较多，例如建材行业，销售服务行业等等，而国家在维护房地产行业运作流程上的相关法律法规体系较为简陋，不够完善，这就造成了政府监管力度的降低，法律漏洞百出。
4、商业银行信贷风险；
我国的商业银行大都是国有银行，在贷款款项选择上较为青睐于像房地产行业这样的能够带来较高利息收入的行业，违反监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，盲目扩大房地产行业的贷款额度，甚至是间接操控房地产开发公司利用银行储蓄从事房地产行业的投资，导致银行流动资金降低。在房地产信贷业务操作上，为了追求市场份额，关于贷款企业或者个人的资信审核程序上不够严谨，自行降低贷款门槛，同时对于一些信用记录的掌握上较为欠缺，这都增加了商业银行的信贷风险。
二、房地产金融风险的防范措施；
1、健全信用体系，完善个人征信系统，提高信贷资产质量。
有政府部门牵头成立信用管理监督委员会，鼓励并支持相关信用服务机构的成立，出台相关信用法律法规，建立信用监督和失信惩戒制度，对违背信用的企业或个人给予严格的惩处。逐步开放信用市场，
面向全国各行业广泛征集相关企业和个人的信用信息，建立全国性的信用记录数据库，从而保证信用信息的准确性、及时性。利用信用服务机构对相关当地产开发企业进行信用评级，建立金融业统一征信平台,制定信用评级标准。对于那些具有不良信用记录的企业或者个人，将不会再次得到银行贷款，这样可以从根本上保证房地产贷款的安全性，把贷款风险控制在最低水平，可有效降低房地产金融风险。
2、完善相关法律法规体系的建设，坚强政府宏观调控能力。
随着房地产业过快过热的发展，投向房地产业的资金也快速增长着，伴随着也产生了很大的问题，如：投资规模呈现不合理性增长，投资增幅整张过快，大量征用农业用地，房地产开发企业在房地产市场的恶意竞争行为，操控房价，导致房价快速增长，出现“房地产泡沫“现象，大量外资热钱涌入我国房地产市场，投资房地产业，这都增加了我国房地产业金融市场的风险。
国家应逐渐坚强房地产金融市场的法律地位，根据各地房地产业的特点完善房地产金融的法律环境，健全相关法律法规，通过法律手段规范房地产金融市场的良性运作，对于相关金融信贷业务进行严格的监督，利用政府的财政政策、利率政策、货币政策加强对房地产金融市场的宏观调控，在一定程度上可提高中央银行对于全国各商业银行的监管力度。同时限制房地产业的过热发展，合理引导房地产行业发展模式的转变，控制房价的过快增长，从而避免房地产业的系统风险，规避房地产金融风险。对于那些经批准进入我国房地产市场进行人民币业务办理的外资银行或者相关私人投资方，应注意相关规范化
管理，控制其在我国房地产金融业的经营范围和经营规模，从而避免大量外资热钱对于我国房地产业的冲击，规范房地产金融市场的有序发展。
3、提高商业银行等金融机构和房地产开发企业的自律性，从自身做起，科学合理的开展房地产业金融业务办理。
（1）商业银行在进行房地产业金融业务办理时，规范操作，提高金融风险意识，严格遵守相关规章制度，积极响应国家宏观调控政策，严格禁止违法行为的发生。在办理信贷业务时，根据相关信用记录数据库，广泛搜集贷款人或者企业的相关资料，如：贷款人的工作情况，收入情况，身体健康情况，可用于支付房贷的流动资金情况，或申请贷款企业的信用记录情况，资信等级，企业经营情况，企业规模，投资项目的未来收益情况等，受理人如实撰写调查报告并对调查报告的真实性负责。同时在贷款偿还期间，要对借款人资信情况和申请贷款的房地产开发企业进行跟踪调查，及时掌握企业和投资开发项目的相关动态，监控所贷资金的实际使用情况，以防资金被非法挪用影响项目或企业的正常运转，降低还贷能力，导致风险产生。
（2）房地产开发企业要提高其可用于项目投资的自有资金储存量，保障资产负债率在一个合理的区间，拓宽筹资渠道，实现多元化筹资机制，以降低对于商业银行的过度依赖，将房地产金融风险分散化。严格遵守国家相关法律法规，保持合法的经营方式，规范申请银行贷款业务的办理，根据自身真实情况，合理投资开发项目，不可盲目追随开发项目投资规模的大、广、量，从而导致风险的发生。严格控制
项目开发程序及贷款资金的使用情况，保障信贷资产的安全性，最大程度的降低金融风险性。规范房地产业运营模式，合理安排开发项目各阶段的开发周期，保障资金回收的安全性，提高信贷还款能力，从而有效的降低房地产金融风险。
三、结语；
房地产业作为我国经济发展的支柱产业，其稳定发展对于保障国民经济稳定快速发展具有重要的意义。房地产金融风险的产生势必会导致房地产业及其它相关行业发展的危机，从而在很大程度上引发经济危机。完善房地产金融市场的建设，健全社会信用体系，规范房地产行业的管理制度，加强政府的宏观调控能力，提高监管力度，将会在很大程度上避免房地产金融风险的发生，从而保障我国经济稳定快速的发展。
参考文献：
【1】 袁萌萌, 贾秀娥；我国房地产金融的风险及防范研究【】；技术
与创新管理；第30卷，第一期；2009年1月；
【2】 《金融风暴》——东南亚金融危机实景；
【3】 邵国华；房地产金融风险分析及其对策探讨【】；2008年
【4】 中国广播网财经新闻；房产开发商Hold不住了？；2011年11月；
【5】 温 利；我国房地产金融风险及防范分析【】；山西建筑；第34
卷，第26期；2008年9月；
【6】 证监会信息统计；证监会分类下房地产开发企业资产负债率统
计；2011年；