2016-08-09 09:21:17 来源： 中国不动产 作者：钟京涛
案 例
居民夏某在旧城改造征收区内有400平方米的房屋用于经营养狗。2013年7月，县政府召开征收补偿方案听证会，同时与被征收人协商确定A公司为评估机构。同年9月，县政府公布《旧城区改造项目房屋征收补偿方案》并作出《征收决定》；同年10月，A公司对夏某房屋进行调查评估，评估价值共计33万元。2014年3月，县政府向夏某作出《征收补偿决定书》，规定夏某如选择货币补偿，则补偿款为38万元；如选择产权调换，则提供80平方米安置房两套。夏某不服补偿决定，以征收程序违法、评估价格过低为由向人民法院提起诉讼。一审法院认为，A公司评估的价格合理，县政府征收补偿决定程序正当，适用法律正确，判决驳回夏某的诉讼请求。夏某不服，提起上诉。二审期间，县政府作出《补充征收补偿决定》，增加经营损失补偿3万元。二审法院认为，县政府依法公布了征收补偿方案和征收决定，按规定选择了评估机构，在协商无果情况下作出征收补偿决定，符合法定程序。征收行为是否违法问题不属于本案审查范围，驳回上诉，维持原判。夏某不服，向上级人民法院提起审诉。
疑 惑
1、被征收房屋补偿价值争议如何寻求法律救济？
2、征收程序不合法能否成为提高补偿的法定事由？
解 答
本案是关于房屋征收补偿引发的纠纷。2011年1月，国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条、第23条规定，房屋征收补偿，除了包含被征收房屋价值补偿，搬迁、临时安置补偿等项目外，还应对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿；对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因此，现行法律不仅明确规定了征收房屋的补偿范围，同时也规定了补偿价值争议的救济方式。本案中，夏某的房屋依法用于经营活动，经营损失属于依法应予补偿的事项，征收补偿遗漏了该补偿事项。但是，在二审期间，县政府更正了原有补偿决定的不足。夏某对评估价格不予认可，应当按规定申请复核和鉴定，但是却放弃了复核程序，也未证明评估程序违法或者存在评估结果明显低于当时市场价格的情形。因此，二审法院驳回上诉。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收决定是征收补偿决定的前置程序，如果征收决定及其附属的征收补偿方案存在重大明显违法，将会导致征收补偿决定失去合法性与合理性的基本依据，因此，判断征收补偿决定的合法性，应当将征收决定、征收补偿方案及有关程序作为重要依据。二审判决中关于“征收行为不属于本案审查范围”的结论显然不妥。对此，再审法院在再审程序中也予以明确指出。但是，夏某认为存在暴力强拆、征收行为，却并未提供充分证据证明，而且强制拆除行为与征收补偿决定是两个完全不同的行政行为，违法强拆造成财产损失的，应当依法予以赔偿，但这里的损失赔偿与征收补偿不属于同一法律关系，也不能成为提高补偿标准的法定事由。因此，再审法院认为再审申请理由不能成立，裁定驳回了再审申请。
（作者单位：国土资源部不动产登记中心）