房地产销售论文房地产会计论文
浅析房地产销售的不同促销方式下的会计处理
摘要：房地产经济作为支撑国民经济快速发展的重要支柱，在当今社会俨然成为波动国民经济水平的宏观遥控器。房地产销售通过不同的途径推销楼盘或土地，从而赢得巨额利润，这也成为众多企业家将目光投放在房地产的重要因素。房地产销售有不同的促销方式，如直接销售、渠道销售等，不同促销方式下的会计处理因此也会不同，房地产商该如何采取相应的会计处理方式成为房地产商当今面对的一个重要问题。
关键词：房地产销售；促销方式；会计处理
一、直接销售方式下的会计处理
（一）预期售房销售方式
许多楼盘在竣工前会有预期售房的活动，所谓的预期售房指的是房地产开发公司在取得开发证书后合法展开的商业活动。从投资者的角度来说，预期售房可以收拢部分资金投入工程建设，减少银行的借贷压力，同时也可以探索市场的发展潜力，对工程的完成收益有进一步了解。从购房者的角度来说，预期售房会有比现房相对优惠的政策，许多房地产商会做出价格上的诱饵来吸引更多的购房者，这样购房者就节省了部分购房资金。
预期售房方式下的会计处理，是一项系统复杂的工作，这部分资
金涉及到银行的借贷问题、收拢资金的调度问题、工程资金的投放问题。首先会计处理人员需要将已售楼盘的投资资金做出详细的核算；再次需要将售房资金进行详细核算并与投资资金做比较；最后需要将银行借贷利息与售房周期比率相比较。在得出这些详细数据以后，房地产商需要知道的是这笔售房资金在将要建设的工程投入资金中的比重，剩下的资金需要从银行借贷多少。
（二）个人客户销售方式
房地产销售中因为存在着较大的利润，吸引了许多个人营销者，这些营销者有比较稳定和庞大的交友圈，这就成为一笔丰富的营销资源，这些人被成为个人客户代表。个人客户代表是房地产商与个人客户之间的中介，这种销售方式节省了房地产商的销售费用，也让客户对房地产商有了大致的了解和信任。
个人客户销售方式下的会计处理，不仅仅是房地产公司与客户的资金问题，也是个人客户代表与房地产商的资金问题。个人客户代表会从中售房利润中收取部分中介费，房地产公司也需要制定专门的协议维系和客户代表之间的关系，在售房制度与售房价格上应该有一定的条文规定和合同书，这样才能避免与客户代表直接的摩擦。很多房地产商认为个人客户代表不值得考虑，这方面的条文规定也没有制定完善，在后期的售房现款中出现了不必要的纠纷，也在一定程度上影响了公司荣誉。
二、渠道销售方式下的会计处理
（一）布点式销售方式
在各大商场常常会看到某些产品的打折促销活动，而这种打折促销活动就是厂家采取的一种渠道销售方式，这种布点式销售方式已经逐渐被房地产商所应用。布点式销售指的是房地产商分配部分销售人员在人流集中的几个地段，进行现场推销售房活动。这种推销方式使房地产销售走进潜在客户的视野中，方便市民了解房地产公司的工程建设情况，如房价的波动、户型大小的平米、小区附近的商业价值和交通情况，同时也避免了客户抽出专门的时间去房地产销售中心咨询询问，达到了便民的目的。
布点式销售方式下的会计处理，在资金调动方面会有更多的销售费用核算，这笔资金需要列入开发资金项目中，在某种程度上这种促销方式扩充了客户源，但也加大了销售费用。布点式销售方式因为客户源广，流动性大，但也存在不稳定性，这些资金过于零散，不便于统计，这就需要会计处理人员制定详细的核算表格，进行分类处理和统计。
（二）网络平台销售方式
电子商务为平台的网上销售方式已经成为一种趋向，从淘宝网的风靡和阿里巴巴的成功，这种新型模式也被更多的商家所利用。许多房地产商制定了网络销售平台，这种销售平台更多意义上是给购房者提供一个咨询平台，目前在房地产行业的销售中并不够成熟，还没有真正像其他商品一样正常运行，因此在会计处理中所考虑的较少。
网络平台销售方式下的会计处理尽管意义上不是很重要，但在当今时代中也逐渐成为一种趋势，提前做好网络平台销售方式下的会计处理工作也是一项未雨绸缪的工作。首先在网络方式运营方面的资金投入，这笔资金投入是一个长期的过程，也需要很多前期的准备工作，网站的声望和信誉度也会直接影响房地产的商业价值。会计处理中首先要保障公司的网上银行账号安全，与商家所交易的来源资金进过正规的渠道，商家所使用的各种手续费用和最后获得房产的流程费用。
（三）房展会销售方式
在许多一线城市出现了房展会的售房方式，如郑州、武汉、北京等，房展会售房方式是为了响应市民的需求而制定的经济房或二手房售房方式。房展会售房方式针对特定的用户群而制定专门的广告和营销策略，迎合这些用户的需求心理和经济适应能力，也使得更多的居民能够真正拥有属于自己的房子。
房展会销售方式下的会计处理，会涉及政府和媒体的力量，具有极大的号召性，但在活动资金投入方面也不得不做考虑。会计处理需要做好大量的活动准备工作，如大量的付款方针策略、各项付费签约合同条例等。在房展会后期也需要做大量的数据统计资料，客户付款方式，银行借贷的优惠政策。在房展会结束后还需要做大量的后期核算工作，将房展会后所获得的订单和房款的资金进行详细核算。
三、房地产销售中需要避免的会计处理问题
（一）资金脱链造成的银行借贷无力偿还
房地产中常常会因为资金脱链而造成银行借贷无法按时偿还，对公司的信誉和利润造成直接的影响，在房地产销售中应该核算售房回笼资金和银行借贷的平衡力，两者之间能否达成一定的统一性。因此，这是房地产销售中必须注意和避免的问题，房地产商应该将该事项列入公司发展和策略的首要位置。
会计处理工作是负责公司财务运转和统筹的重要岗位，在房地产公司的财务运营方式中更应该避免资金脱链的问题，应定期进行资金项目使用周转的核查工作，对下一期资金的调动走向有详细的预算和计划。
（二）避免后期会计处理中资金混乱
房地产商业会计处理中另外存在的一个问题就是资金混乱，核算项目不精细，因为房地产销售中有不同的销售方式，因此每种销售方式下的付款方式和资金核算方式也不同，用同一种会计处理方法去处理会造成资金的盲目性和不确定性。这就需要会计处理中应该针对不同的销售促销方式制定专门的会计处理政策和方法，有针对性地解决资金和财务问题。
房地产销售的资金在商业领域的流动资金较大，同时也经过各项流程和手续，在后期的会计处理工作中也相当繁琐，房地产公司应该成立专门的会计处理小组，进行公司的财务会计处理工作，对公司的所有资金走向都有可核实的文件。
（三）完善相应的会计处理法律法规
为适应经济的宏观政策，二手房和经济适应房成为了炙手可热的香饽饽，更多的投资者将目光开始转向这一领域，但是由于二手房在法律制度上仍然有许多不足之处，这就使得很多不法商家和个人钻法律的空子，因二手房转卖问题而闹上法庭的民事纠纷已经屡见不鲜，所以房地产商应该在制度上逐步完善，在职业道德上不断提高。 法律法规是规范个人和企业行为的保障，维护商家和消费者的合理权益，制定专门的会计处理法规是为了防止在会计处理工作中出现不必要的纠纷，也是为了防止不法人员利用法律空子而盗用公司公款，给公司财务上造成损失。
四、结论
房地产销售在时代的发展下应运而生多种不同的促销方式，如预期售房销售方式、个人客户销售方式、布点式销售方式、网络平台销售方式、房展会销售方式，各种不同的促销方式下使用不同的会计处理方式才是正确的方法。在房地产销售中会计处理也不得不避免资金脱链的问题和财务核算的混乱，解决好会计处理中的各项问题，才能为房地产的发展打下良好的基础，才能使房地产行业在竞争激烈的经济变动中占有一席之地。
参考文献：
1、楼江.房地产市场营销理论与实务[M].上海同济大学出版社,2005.
2、郑永杰.营销组合理论在房地产营销体系建设中的作用[J].经济
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