论供应商库的建立
胡幼纲
（苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 215004）
【摘要】本文具体分析了房地产企业供应商库建立的必要性，同时探讨了供应商库建立的原则与过程，最后对完善房地产企业供应商库管理提出了几点建议。【关键词】房地产企业；供应商库；建立；管理
完善的供应商管理是房地产企业追求项目运营效率、品牌市场形象以及产品品质的重要保障。如今供应商资源已经成为了房地产企业的竞争性资源，供应商的管理能力已经逐渐演变成了房地产开发商的核心竞争力。而供应商库的建立无疑能够全面提升房地产企业对供应商的管理能力，如何建立供应商库并加强供应商库管理，是房地产企业需解决的重要问题。
一、供应商库建立的必要性
对供应商进行精心选择，建立起全面、详细的供应商库是房地产企业供应商管理中的重要工作。房地产企业对于供应商的管理目的为从众多的供应商当中选择出符合需求的优秀供应商，保证房地产设备与材料的优质供应，满足市场消费者的多元化与个性化追求。供应商库的建立，能够强化供应商诚信意识，供应商加入供应商库，就需要承担相关的义务，时时自我提醒，遵守相关的采购规定，严格履行采购合同，诚信投标，严守商业信誉，满足企业的采购需求。
其次，供应商库的建立也提升了采购的效率。供应商库的建立，将合格的供应商列入到供应商库当中，采购单位就无需对每一个采购项目与投标的供应商进行一一审查，避免了重复劳动，有效缩短了企业的采购周期，提升采购的效率。并且供应商也能够一次性将相关资格的证明资料准确齐全，能够有效节省投标时的工作量，节省投标费用，能够集中更多的精力由于投标竞标，争取更多商机。
此外，供应商库的建立促进了监督的管理与完善。供应商库尚未建立时，对于一些异地的供应商来说，监管难度较大。而建立供应商库之后，监管部门能够全面对供应商的行为实施跟踪。
二、供应商库建立的原则与过程1. 供应商库建立的原则
供应商库建立主要指利用各种方式收集与沉淀供应商基础资料，其资料具体包括企业的基础信息、产品服务信息与经营信息。其建立需要遵循整合与细分的原则，整合具体指对供应商信息的多维度信息的整合，具体应包含注册、评估、合约、招投标以及付款等信息；细分则具体应实现供应商、价格以及产品服务三个层面的细分，为企业的采购提供决策。
房地产企业所选取的供应商，首先应当具备独立承担民事责任的能力，具备健全的财会制度以及资金实力；同时也要有一定的市场知名度与商业信誉，具备专业技术设备能力，保障产品质量；此外也需要符合法律法规与相关的政策文件规定。
不同企业的经营范围不同，其供应商库的建立也应该有所侧重，与企业的主营范围联系紧密的供应商需要大范围、全方位考察，而对于相关性较弱的则可以尽量详尽把握，保证基本技术参数与资质等的记录；对于供应商的变化与成长，也需要时刻留意，及时对供应商库进行更新，避免对后续供应商选择造成影响。
2. 供应商选择
房地产供应商库的构建是实现一体化供应链构建与管理的基础内容，也是供应商管理的根本工作。严谨、规范地管理供应商库，能够让企业在承接各种项目时做到心中有底，并且对于提升资金利用率、扩大市场竞争优势都有着非常重要的意义。房地产供应商库的建立主要包括新的供应商库的开发与现有的供应商库的整理。现有的供应商库为通过维护与整理以前同企业合作过的企业名单，而新的供应商库的开发则是对行业中的标杆企业与知名企业合作的供应商进行挑选。被选入供应商库的供应商基本信息需要包括公司规模、公司现状、历史业绩以及运营状况等，对供应商的公司实力有全面完整的反映。针对供应商的筛选，具体应包含以下几个过程。
供应商预审。供应商资格预审是指供应商库建好之后，根据企业项目施工计划于进度，提前对供应商库的供应商进行初步筛选。供应商资格预审目的在于选出进入下一轮实际招标的供应商，其主要从房地产开发项目需求量、供应商供应速度、供应量和产品质量的关系，以及从房地产开发项目的开发进度、使用资金计划角度来考虑。
供应商选择。供应商选择是房地产企业供应商管理中的重要环节。供应商评估与选择的目的在于从众多待考察供应商中选出能够满足企业施工质量、成本要求、施工进度要求等的优质供应商。企业供应商库建成并且供应商实施资格预审之后，供应商需要根据房地产企业要求生产样品，房地产企业则按照供应商的初步表现与产品进行评估，具体的评估指标除了基本的公司规模、生产能力、管理能力、产品匹配程度等，也需要对供应商公司的合作意愿以及企业兼容性等进行评估。
三、完善供应商库管理的措施
房地产企业在建立并完善供应商库之后，需要实施全面的供应商管理。就现状来看，许多房地产企业缺乏合理有效的供应商评估管理体系，欠缺行之有效的优胜劣汰长效机制，导致在实际生产中产生诸多问题。例如现阶段供应商存在着在一种现象，即样板阶段供应商的产品服务质量符合要求，但到批量生产实施阶段往往会达不到企业要求，产品服务不到位，给企业带来很大麻烦。因而房地产企业必须要加强供应商库管理，建立起长效的供应商合作机制。
1. 建立有效评估体系
房地产企业同供应商合作阶段需要定
期进行履约过程评估，待竣工交付之后也需要进行总结评估，保修期结束之后一定时间内进行保修评估，最后实施年终总评，从而综合各个阶段的评估结果，对供应商进行登记划分，明确不合格、合格、优秀与战略四个等级。
针对已经合作的供应商，需要对其履约表现保持重点关注，针对供应商的履约评估方法主要有按阶段评估与定期集中评估。按阶段评估具体是指对前期履约准备、施工过程、竣工交付与保修期几个阶段的评估。这种评估模式的执行难度较大，评估的频率较高，涉及到众多部门参与，适用于管理精细度高的房地产企业。定期集中评估则是每一年或者半年集中对处于合作期当中的所有供应商进行评估，其处在哪个阶段就对哪个阶段进行评估，这种方式的执行难度较小，但实效性也较弱。
2. 培育供应商能力
对于房地产企业而言，供应商的选择与开发非常重要，而供应商的培育更为重要。房地产企业需要按照采购物资数量的大小以及物资的重要性程度，对供应商进行具体的分类，有重点地进行分类管理，基于企业长期发展需求，有目的地培养供应商并建立起战略合作关系。为更好的建立起房地产战略合作关系，需要对房地产供应商进行绩效考核，进一步保证供应商能够更完善地提供房地产开发工程所需物资，划分供应商等级，考虑建立起进一步的合作关系。供应商绩效考核的指标具体应当包含产品质量、履约情况、服务水平以及供货速度等，按照考核的结果对供应商进行不同方式的处理。
同时应当健全激励与奖惩机制。对于表现优秀的供应商，应当实施必要的激励；针对在能力上有所欠缺，但价值观以及经营理念值得认同的供应商可以考虑给予一定的宽容；针对不合格的供应商或者逾期交货的供应商，需要索取赔偿或者罚款，表现差的供应商应实施降级惩罚乃至直接剔除出供应商库。此外也可采取有效的控制措施，企业可以派驻厂代表入供应商企业考察，或者采取定期检查等措施。
四、结束语
总而言之，供应商资源如今已经成为了房地产开发企业的竞争性资源。房地产企业针对目前的市场竞争，必须要建立起统一规范的供应商库，完善管理，共同面对竞争对手，提高产品质量，提升自身的品牌形象与产品品质，在日益激烈的市场竞争当中生存与发展。
参考文献
[1]谢天. 房地产项目招标采购中供应商管理研究[J].赤子，2014，02
[2]陈奋. 采购商与供应商战略伙伴关系分析[J].中国物流与采购，2010，12
[3]杨军. 供应商评价中多指标评价方法的应用[J].中国商贸，2010，12
论供应商库的建立
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
胡幼纲
苏州市轨道交通集团有限公司资源开发分公司 215004房地产导刊
Real Estate Biweekly2014(33)
参考文献(3条)
1. 谢天 房地产项目招标采购中供应商管理研究[期刊论文]-赤子 2014(2)2. 陈奋 采购商与供应商战略伙伴关系分析[期刊论文]-中国物流与采购 2010(24)
3. 杨军,赵继新,高晓莎 供应商评价中多指标评价方法的应用[期刊论文]-中国商贸 2010(29)
引用本文格式：胡幼纲 论供应商库的建立[期刊论文]-房地产导刊 2014(33)