商业地产策划案例（购物中心）
商业市场调查报告
第一章 项目名称
☆☆☆☆☆： 诸城市爱民购物广场
☆☆☆☆： 诸城市爱民购物中心
☆☆☆： 诸城市新爱民购物广场
☆☆： 诸城市爱联广场
☆： 诸城市三联购物广场
以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。
第二章 项目定位与经营管理模式构想
一、项目定位说明
根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。
1、经营业态定位
针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。
当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明）
2、经营业种与经营商品定位
经营业种定位
超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：
⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；
⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；
⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；
⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；
⑸餐饮（各地风味、KFC、德克士、迪迪汉堡等）；
⑹中高档品牌服装；
⑺中高档鞋帽、化妆品系列；
⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；
⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；
⑽药品超市及相关医药产品；
3、竞争策略定位
战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。
4、商品定位比例关系：
A、高档商品10%，
B、中档商品70%，
C、中低档商品20%。
二、经营管理模式构想
1、经营管理模式简述
准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（Shopping Mall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。 管理“八统一”即：
⑴统一布局规划；
⑵统一店面形象；
⑶统一营业时间；
⑷统一人员管理；
⑸统一规范服务；
⑹统一人员着装；
⑺统一品牌管理；
⑻统一价格政策。
推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。
三、经营理念阐述
经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：
引领时尚生活，创新都市文化。
倡导平价消费，保证真品真价。
都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。
都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。
四、经营信条要素
要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：
诚信务实，经营永续。
敬业创新，廉洁自律。
互助互爱，共荣共利。
第三章 项目经营规划与经营特色构想
一、总体规划思路与经营特色体现
1、总体规划思路
人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共 3 层结构，总营业面积约为 13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。
龙城市场街当前已成为仅次于诸城第一商圈人气最旺的街道，但是由于缺乏主力商场，消费人潮集中在生活用品和菜市场上，消费水平停留在低档消费层次，依托市场现形成的人潮，做好本项目的整体规划，这是本项目最高决策层必须要认真面对的课题。
根据市场调查结果评估，我们提出本项目的总体规划设想。
利用经营业态优势，以1带1的规划思路，即将超市设在二层，利用超市的经营规模优势把消费人潮引上二层，一层则分别开设“风味餐饮街”、“品牌服装”、“品牌鞋帽”等中高档品牌商品，以吸引主流消费群，三楼则经营大小家电和家居用品，规划展现：
☆1F：时尚广场；
☆2F：爱民大卖场；
☆3F：三联家电城。
2、经营特色体现
本项目的经营特色主要体现在以下四个方面
⑴新理念：采用大卖场成功之经营理念；
⑵新模式：引进购物广场多主题、多业态，组合式经营，最贴近市场需求，延伸经营面； ⑶一站式：真正通过多业态、多业种经营，实现“一站式”购物；
⑷平民化：商品以中档为主，低档为辅，高中低互补的经营定位，既迎合了诸城当前的市场消费，又逐步引导诸城的中高消费阶层。
本项目将突破传统百货商场的管理模式，采用“统一经营，集中管理”的方式，既加强了购物广场的规范化管理，又增强了招商业主的经营自主权，同时，依托市场庞大的人潮，将消费主流客群引入购物广场，充分体现规划之可行性。
二、1F经营规划简析（规划图见附件1）
一层是商场的黄金楼层，以我们对诸城现有竞争主力店的调查结果分析，并结合目前诸城的消费现状，初步拟定1F的经营规划如下：
总经营面积约 5000 平方米（建筑面积）。
1、经营主题：时尚广场
2、主要经营业种计划
A、绅士馆：约 700 平方米，经营男装系列；
B、女人天地：约1200 平方米，经营女装、化妆品系列、黄金珠宝、中高档饰品等；
C、时尚鞋馆：约800平方米，经营男女皮鞋及皮具；
D、儿童世界：约500平方米,经营童装、童鞋、玩具、儿童娱乐项目；
E、风味餐饮街：约1100平方米，经营风味小吃；
F、沿街品牌店（西面、北面）：约 188 平方米，经营品牌服装等较有影响力的商品品牌，以提升商场经营档次；
G、其他补充业种：肯德基、德克士等。
H、其他面积使用见规划图。
三、二楼经营规划简析（规划图见附件2）
1、经营主题：爱民大卖场
四、三楼经营规划简析（规划图见附件3）
1、经营主题：三联家电城。
第四章 项目前期运营程序计划
一、市场广告推广策略
㈠项目形象推广策划
1、项目推广口号；
2、项目推广理念；
3、项目促销专项活动策划；
4、项目标志设计；
5、项目标志字设计、标准色设计；
6、项目标准组合规范设计；
7、装修期间项目围档设计；
8、招商接待中心导识、标识设计；
9、招商手册设计（平面部分）；
10、招商用手袋、DM设计；
11、项目宣传车体广告设计；
12、招商、项目管理人员服装设计（夏装、冬装）；
13、项目各部门人员工装设计；
14、招商人员、管理人员名牌、胸卡设计；
15、项目保安人员服装设计；
16、1F—2F规划分区图设计、制作。
（二）项目运作文件编制
1、招商手册编制（文案）；
2、项目管理运作手册编制（超市部分）；
☆营运管理手册；
☆营运培训手册；
☆收货运作手册；
☆客户服务手册；
☆生鲜管理手册；
☆收银管理手册；
☆安全防损手册；
☆管理人员手册；
☆人事工作手册。
3、项目管理运作手册编制（百货部分）
☆项目管理基本制度；
☆业户手册；
☆营业人员手册；
☆接待中心管理手册；
☆业户装修施工管理规范；
☆管理人员手册（与超市共用）
☆厂促人员管理规范；
☆项目规范合同文本（含超市合同）。
（三）办公场地规划设计
1、办公场地规划方案（集中办公规划）；
2、办公场地装饰设计；
3、办公设备配置方案；
4、办公室管理规范。
1、电视专题广告投入方案；
2、报纸广告投入方案；
3、专项活动广告投入方案；
4、其他广告投入方案；
（四）广告传媒投入方案策划
二、专业人才招聘、培训计划
1、专业人才需求计划表（另附）
2、培训计划表（另附）
三、组建运作机构（见下表——组织架构表）
第五章 项目招商工作安排与作业程序
一、招商基本政策
1、免租金政策（具体减免由董事会决定）；
建议：免租期2—4个月。
2、免管理费政策（具体减免由董事会决定 ）；
建议：免第一年的管理费。
3、免税政策（具体减免由董事会决定 ）；
建议：一楼招租部分免税两年。
4、其他相关促进招商政策。
二、招商品牌基础档案建立（另附）。
三、招商宣传资料编制。
1、爱民购物广场宣传画册（文案稿）；
2、爱民购物广场三维动画宣传片（分镜头脚本文案稿）
四、招商工作计划作业进度安排（已包含在诸城市爱民购物广场综合统筹策划工作计划进度表内）。
五、招商工作作业程序。
采用农村包围城市的战略占领诸城市场，以达成永续经营的企业目标。
㈠规模效益与连锁经营（略）。
㈡建立总店经营效应（略）。
㈢促进诸城商业现代化发展（略）。
㈣提高诸城市整体商业水平（略）。
㈤缔造诸城第二商圈。
二、项目行政组织架构（见前表）。
三、项目各部门组织架构（略）。
四、项目营业人员管理（另附《营业人员手册》）。
五、项目招商（出租）业主管理（另附《业户手册》）。
六、项目店面装修工程管理（另附《店面装修工程管理规范》）。
七、项目经营管理制度（另附）。
第七章 项目推广、宣传基本步骤
一、广告策划、执行（另附）。
二、招商说明会策划、执行（另附《招商说明会实施方案纲要》）。
三、开业筹备及开业庆典策划、执行（另附）。
第八章 项目运作费用投入分析
1、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）
2、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）
3、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）
4、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）
5、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）
6、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）
第九章 项目经营利润回报分析
一、1F招商租金收入分析（见表）
二、广告位招商收入分析（见表）
三、项目经营收入分析（见表）
四、项目投入及利润回报分析
1、项目投资计划汇总概算（见表）
2、利润回报分析
根据本报告投资预算，本项目共投入启动资金798.26万元，其中固定费用758.16万元，变动费用35.1万元，综合人事费用投入第一年约250.56万元（本人事费用预算包含专业运作团队费用）。固定费用折旧摊销（按10年摊销）每年折旧摊销约为 75.81万元。
目前，本项目拥有建筑面积约13042.98m2，2F、3F分别为4105.46m2，按正常商业项目，折合营业面积约8478m2。
根据诸城市商业网点租金状况，1F招租租金测算为315.94万元；2F、3F楼外店租金收入测算为 42 万元，2F、3F整体大卖场营业额预算，每年约 5580 万元，平均毛利率 8 %，实际毛收入
446.40 万元，整个项目年收入（第一年）约 804.34 万元。通过商业运作，1F的租金每年约递增 15 %左右。以正常商业投资测算，本项目约需 3 年可回收投资成本。
第十章 报告可行性结语
一、运作的基础——引进专业人才
购物广场的经营管理，是一项系统性、专业化、经验性很强的工作，从前期策划、招商、筹备开业到日常经营管理，均需要有相应从业经验的专业人才主导运作，以确保达到低成本投入，正确性执行，高效率运营的目的。
1、前期策划：2005年5月20日—2005年6月15日，组建运作机构，引进各专业人才。
2、前期招商：2005年6月15日—2005年9月15日，全面推动招商工作和编制购物广场经营管理政策、制度。
3、内、外新改造及装修，2005年6月15日—2005年9月15日，全面改造商场。
4、营运筹备：2005年7月1日—2005年9月30日，为营运和开业筹备阶段，准备各项营运工作和开业庆典工作。
二、执行的保证
高效、正确的执行公司决策、方针、政策是企业追求的目标，而执行的效果则取决于执行主导者的综合素质、个性、指挥能力、协调能力和沟通能力。但是，真正阻碍执行效果的是企业决策者对执行人的授权与信任程度。所以，在我们运作的项目中，都极力倡导合作双方均能以“信任、坦诚、信心”相待，给予主导运作者足够的信任和充分授权。
三、经营的实施——组织、制度、效率
要使这个计划方案变成现实，达成运作目标则必须推行规范化、制度化的管理，而规范化、制度比的管理，则必须要求有可行性的管理文本，这是一个高度集中，系统集成的工作，要有良好的组织，完善的制度，高效率的执行，只有这样才能保证购物广场的规范有效运行，以创造最佳利润。
购物广场项目商业策划运作组织架构（计划）
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购物广场营运部组织架构
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购物广场企划部组织架构
购物广场招商部组织架构
备注：本架构可根据招商进度与规划变更适时调整人员结构。
购物广场销售部组织架构
购物广场财务部组织架构
购物广场人事行政部组织架构
购物广场客服中心组织架构
购物广场控管部组织架构
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购物广场招商说明会
实 施 方 案
目 录
一、招商说明会目的„„„„„„„„„„„„（1）
二、招商说明会工作组织架构……………………...(2）
三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排„„（3）
四、招商说明会计划进度安排表„„„„„„„（4）
五、招商说明会会议程序„„„„„„„„„„（5）
六、招商说明会工作安排„„„„„„„„„„（6）
七、招商说明会现场布置„„„„„„„„„„（7）
八、招商说明会物资准备„„„„„„„„„„（8）
九、招商说明会费用预算明细表„„„„„„„（9）
十、招商说明会效果预估„„„„„„„„„„（10）
一、招商说明会目的
综合招商说明会各项工作内容，其所有工作所体现主要目的有（五）：
（一）集中目标客户，通过对开发背景、经营管理理念、经营规划及发展方向与目标的全面阐述，树立、宣传爱民购物广场的整体形象，让客户了解爱民。
（二）通过政府领导与相关政府部门的讲话，充分展现政府的支持与爱民购物广场的实力。 （三）利用现有优势资源及商家代表讲话，扩大爱民购物广场影响力，坚定客户进驻经营的信心。
（四）利用绝对的招商政策优势，制造、炒作现场气氛，实现现场预定、抢租热烈场面的目的。通过媒体与客户口碑相传，影响周边潜在客户市场。
（五）以完备、有序的整个会议组织控制过程，树立良好的团队整体形象，体现策划、经营管理者的运作能力，影响目标客户的选择。
二、招商说明会工作组织架构作小组
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三、招商说明会暨新闻发布会人员分工安排
四、购物广场招商说明会计划进度安排表
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五、购物广场招商说明会会议程序
六、招商说明会工作安排
七、招商说明会现场布置
八、招商说明会物资准备
九、招商说明会费用预算明细表
十、招商说明会效果预估
根据以往经验，结合当前诸城本地目标市场资源实际，以及对现有登记客户资料的了解，现在所能预计的招商说明会直接实际效果应通过两个阶段体现：
第一阶段：开招商说明会之前。目标登记客户数量应达到600个，计划在招商说明会召开的时候突破700个，按参会数量与参会人目的质量占比50%计算，意即实质可以到会350人，从中正常情况下，当日能够充分了解、信任并能直接认租者计划达到40%—50%，即有160个—200个业户达成认租意向，当然，完成这个数量的基础在于精心的策划与现场炒作。
第二阶段：应是招商说明会后半月内，因为半月内认租与当日认租所享受优惠政策是一样的，这样就致使部分冷静客户与还不充分认识爱民购物广场的不坚定客户在此期间徘徊，此间部分基本了解客户在招商人员定向跟踪拜访、说服的情况下，此部分客户相对较易成交，成交数量大概在当日签约客户的50%左右，计划达到30—90个。
两阶段相加，从招商说明会起30日内，可以预计认租客户能够在80个—160个，按每个客户认租一间店铺计算，能够完成购物中心总店铺数量的38%—47%，这应为招商说明会所能体现的直接效果。
间接效果，也就是通过招商说明会新闻媒介的宣传与不断认租客户的口碑宣传，所带来的影响而导致客户信任，认租的部分成交客户，这部分基本在10月31日前结束，大多应为诸城本地客户，数量大概在说明会实质到会资源的1%左右，即40个。
这样，招商说明会预计达到的直接效果与间接影响产生效果基本达到认租28—34个，完成总店铺数量的44%—54%。
以上预估效果的基础还在于团队精诚合作，按招商说明会即定工作安排，各个环节谐调一致、紧密配合，全体人员按部就班，努力工作为根本。
尊敬的各位领导、来宾们、朋友们：
非常感谢各位放下手中繁忙的工作，来参加今天爱民购物广场的招商说明会，在这里，我谨代表兴创集团董事长王义泉先生、爱民购物广场董事会及全体员工，对诸位的光临表示热情的欢迎和衷心的感谢！
谢谢大家！
回顾四年来爱民、三联在诸城的发展历程，均得益于社会各界朋友的鼎力支持和帮助，尤其是诸城市委、市政府及各级部门的关怀与扶持，使得我们在诸城零售业市场取得了很好的经营业绩。为了更好地服务诸城广大消费者，提升诸城市本土商业企业的竞争能力，兴创集团决定投资3千万元，在原有三联家电、爱民超市的基础上，在原址上扩建我们诸城首家一站式购物广场——爱民购物广场，扩建后的爱民购物广场，营业面积将达到15000平方米，计划经营品种20000多种。目前，整个改造扩建工程进展顺利，将定于2005后10月份对外营业。
今天，把诸位客商都邀请到这里来，有三个目的：一是让大家有个彼此认识了解的机会；二是让大家亲身感受诸城当前良好的商业环境及投资环境；三是共同为我们的爱民购物广场提出宝贵意见。爱民购物广场是一个新型的投资舞台，相信在诸位的鼎力支持下，不管是现在，还是未来，爱民购物广场都将扮演着诸城最重要的商业角色。在此，
我衷心地欢迎在座诸位品牌厂商的支持，也欢迎诸位早日加盟爱民购物广场，为我们共同赢得诸城市场奠定良好基础。
放眼时下国内外商界，合作共赢是一个早已被大家认同的理念，基于这样一个理念，我们将一如既往、全力以赴的为各位朋友提供优质的服务。在彼此合作当中，我们将遵守我们的经营信条：
诚信务实，经营永续。 敬业创新，廉洁自律。 互助互爱，共荣共利。
再次感谢诸位的光临。 谢谢！
王靖国 2005年9月6日
招商说明会上的讲话
来宾们、朋友们：
很高兴参加今天由爱民购物广场在这里举行的招商说明会。在此，我代表诸城市委、市政府、以及108万诸城人民，向来自各地的客商表示热烈的欢迎！欢迎你们到诸城来投资创业。
诸城虽然是一座县级城市,却是一座拥有着悠久历史的千年古城。诸城自古以来人杰地灵，人才辈出。三皇五帝中，古老的舜帝即出生在诸城。同时，诸城又是中国北方著名的“恐龙之乡”，中国自然博物馆所陈列的巨型恐龙化石，就出土在我们诸城。
改革开放25年来，诸城人凭着聪明与勤劳，使这座千年古城重新焕发出夺目的青春光芒！尤其是近几年来，诸城的经济、文化、商业都取得了长足的进步。国民生产总值达到138亿元，经济总量在潍坊位居第二，仅次于寿光。诸城的年末居民储蓄存款达60亿元。人均存款额5633元，城镇居民人均可支配收入6522元。诸城的年人均消费支出6123元。市区年消费品总额高达16亿元。这是一个庞大的消费市场。
爱民购物广场的启动，将有助于诸城零售业的快速发展。随着诸城零售业的发展，诸城也需要一个集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物广场。爱民购物广场的应运而生，
正好填补了我市没有综合大型购物广场的空白。购物广场这种新型的零售业态在我市诞生，将对我市未来零售业的发展产生深远的影响，对促进诸城商业发展，提升诸城商业文化水准，以及提高本土商业企业的竞争能力，都将是一次前所未有的革命。
在这里，我也衷心地希望爱民购物广场的董事会以及全体爱民的员工，努力把爱民购物广场建设成一座人们喜爱、消费者放心、老百姓满意的商场。也预祝今天出席招商说明会的客商，能在诸城发展好自己的事业，和我们一起共同把诸城建设成一个美丽的家园。
谢谢大家！
祝招商说明会圆满成功。
人民政府副市长： 2005年9月6日
在招商说明会上的工作报告
尊敬的各位领导、来宾们、朋友们：
大家早上好！
在这里，我首先感谢百忙之中抽空来出席今天招商说明会的各位领导。感谢你们对爱民购物广场的关怀与支持，谢谢！同时，也衷心地感谢来自各地的品牌客商，欢迎你们的到来，谢谢你们！谢谢！
今天，受爱民购物广场董事会的委托，在这里向诸位报告爱民购物广场的筹备及运作状况。下面，我就简单向各位报告
爱民购物广场，是一个什么样的商场？
所有了解诸城市场的朋友都会问：诸城还缺商场吗？百盛、利群难道还不能满足于诸城人们的日常购物需求吗？在运作这个项目之前，我心中也同样有这样的疑问。但是现在我已没有疑问，诸城不缺商场，而是缺一个能够满足诸城人们集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型一站式购物广场。因此，我们现在要做的，就是为诸城人民打造这样一个一站式购物广场。
纵观时下国内的零售业发展，可谓百花齐放，一日千里，改革开放短短二十五年，在欧美国家历经一百多年的各种零售业态，在中国，只用了25年，便发展了所有的业态，购物广场即是这些业态最有活力，最适合中国本土商业文化的一种全新业态。诸城，
这座拥有着悠久历史的千年古城。二十年的经济建设，已使这座城市焕发出蓬勃的青春活力：新郎集团、得利斯、北汽福田、卢河轮胎、昊宝西服„„等等，都是这片土地上勤劳的诸城人民创造出来的经济奇迹。那么，今天的诸城，为什么不能拥有一座现代化的购物广场呢？
我们现在正在创造，创造诸城另一个奇迹——一座采用全新经营理念运作的购物广场即将诞生。
为了让这个新生的婴儿（爱民购物广场）顺利健康地诞生。爱民购物广场的最高决策者，决定聘请专业的策划团队来运作。我很荣幸成为了这个团队的负责人。在这里，我顺便向诸位介绍我的团队成员：
营运与系统运行总监、法国家乐福进入中国首批特训骨干之一：王建荣先生； 综合统筹策划运作顾问(我本人)，美国AIA联盟企业烟台顺天奇智商务服务（烟台）有限公司董事长：陈辉；
内部规划与商品结构经理、潍坊百货集团、中百配送中心：赵长见先生； 系统工程师：杨夫民先生； 招商部经理：段仰杰先生；
数十年来，我所率领的这个团队，转战南北，开创着一个个成功的商业项目，同时，也同样面临着个别的失败案例。正因为有着这样共甘苦、同患难的坚强团队，才让我对这个项目的成功运作充满信心！
爱民购物广场，除了有我们这个专业的运作团队支持外。投资商诸城兴创集团雄厚的资金后盾，也是我们成功运作的必备条件。而且与潍坊中百配送中心的良好合作，也为我们项目的商品来源，铺平了道路。这是一个强强联合，互助共赢的合作模式。
我们怎样来启动爱民购物广场？
为了确保项目的运作成功，我们从以下八个方面来对项目进行保证： 一、进行了全方位的市场调查：
2005年5月到2005年6月，我们的团队对诸城的商业市场现状，进行了为期两个月的专业调查。研究了我们的竞争对手利群和百盛。为项目的市场定位和经营定位提供
了科学的数据依据。
二、对项目作了准确的市场定位和经营定位。
三、整个楼层布局规划，均采用人性化的回环式设计，充分考虑了诸城人的购物习惯，并吸取了中百佳乐佳布局规划中成功的经验。
四、国内一流的硬件配套设施
1、五部人行步道式扶梯，使一至三楼互动自由贯通； 2、安全的智能消防系统；
3、完全符合人体工程学原理的商品陈列。
五、纯商业理念设计的建筑外观装饰。由深圳建筑装饰集团设计、施工。 六、成熟而专业的员工培训体系，整套培训完全依照中百佳乐佳的成功培训模式和培训课程；
七、忠诚而敬业的管理团队。商场正常运营后，策划团队依然执行终生跟踪服务，以确保项目能够长久、稳定的经营。
八、制度化、规范化的管理模式。当项目正式营业后，我们的策划团队，将为爱民购物广场量身定制一整套运行管理制度，以确保项目的管理平稳过渡。
爱民购物广场的发展目标是什么？
在未来五年，爱民购物广场将成为诸城市场最具竞争力的商场，通过专业的运作将努力达成以下目标：
1、四种零售业态齐头并进（购物广场、连锁超市、配送中心、便利店）。 2、诸城零售业的探索者和先行者。
3、建立三方（厂商、零售商、员工和股东）共赢的合作模式与平台。 4、开创诸城繁荣的第二商圈。 5、从三足鼎立到融合统一。 6、让政府和老百姓放心的商场。 我们目前面临的挑战： 1、适合诸城市场的品牌结构。
2、从容应对竞争对手的心态和胸襟。
3、必胜的信念。尊敬的各位领导、来宾们、朋友们，一个崭新的购物广场即将在诸城诞生。我和我的团队始终怀着必胜的信念，运作这个项目。今天，有在座诸位领导的关怀与支持，有那么多厂商的支持，我们一定会成功！ 诸城首家一站式购物广场
爱民购物广场
文案策劃： 平面設計：
天 时
地 利
人 和
民
为 民利 民 便 民
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目 录
·诸城市概况
·诸城商圈图
·爱民购物广场在诸城的位置
·商圈扩张篇
·诸 城：未来消闲、购物的天堂
·打造诸城首家“一站式”都市休闲购物广场 ·发挥规模效应，缔造诸城第二商圈
·繁荣路：我们创造繁荣，从此走向繁荣 ·过 去：大汶口文化和龙山文化的发祥地 ·现 在：容四海商贾尽情演绎的舞台 ·未 来：商业与文化交织的核心
·天 时：政府构建大潍坊的蓝图即将实现
·地 利：覆盖诸城及周边100万消费人口的大商圈 ·人 和：国内著名商业策划团队主导策划经营
·时 尚：紧随时代潮流的管理与商品定位
·经营管理篇
·爱民购物广场：开创诸城现代都市生活与商业革命先河 ·新 理 念：“地商结合”投资，经营理念的创新 ·新 风 格：纯商业理念设计的现代建筑风格 ·新 模 式：对诸城传统百货经营的突破与挑战 ·新商业革命：构筑现代都市休闲购物广场的完美形式
·经营规划与招商项目
1F：时尚广场—品味时尚、营塑自我、张扬个性的舞台 （附规划图）
2F：爱民大卖场—现代都市家庭生活的温馨乐园 （附规划图）
3F：三联家电城—现代化的家电设备，引导现代时尚生活 （附规划图）
爱民购物广场—诸城市未来的商业坐标
一、诸城市概况
诸城市原名诸城县，1987年撤县建市，诸城市位于北纬36。，东经119。25’，地处山东半岛东南部，泰沂山脉与胶莱平原之间。诸城古称密州，东邻青岛，南邻日照，总面积2183平方公里，境内水系发达，50多条河流自西东流，冲积成一大片肥沃良田。诸城是中国著名的“恐龙之乡”，中国自然博物的巨型恐龙化石，就出土在此。 二、诸城商圈图
三、爱民购物广场在诸城的位置
东有市场街、西有繁荣的农贸市场、南有批发市场、北有九龙商城，每天人流量高达8万多人次，繁荣程度不亚于当前诸城的第一商圈。
四、商圈扩张篇
☆诸城·未来休闲购物的天堂
我们正在开创诸城现代商业革命的先河 努力构筑都市人投资致富的新梦想 真诚欢迎加盟我们“造富者的新行列”！ ☆新山东·新潍坊·新诸城
新世纪的潍坊，正借助风筝节的东风，驾驭腾飞的翅膀，朝向现代化的大都市目标飞跃。诸城居潍坊南部，山水相映，地灵人杰，人才辈出，商贸繁荣，使其成为各界商业精英追逐财富梦想的投资天堂。诸城兴创集团顺势而动，上应天时，下拥地利，中引人和，投巨资兴建诸城首家“一站式”休闲购物广场——爱民购物广场。 ☆打造诸城首家“一站式”都市休闲购物广场
购物广场，这种经营业态最早源自欧美国家，二十世纪传入我国，经十多年的借鉴与探索，目前已在南方、北方的沿海经济发达地区得到迅猛发展。
购物广场的特点是规模化经营，规范化管理，业种结构多样化，经营集“购物、休闲、餐饮、娱乐”于一体，最大限度地迎合了现代都市人的消费。 ☆发挥规模效应，缔造诸城第二商圈
规模经营是现代商业制胜的法宝。爱民购物广场近1.5万平方米的营业面积，将成为诸城规模最大的现代化休闲购物广场。
爱民购物广场超前的经营思路与完善的现代化设施，充分展现了其非凡的前瞻性战略眼光，规模经营其目的在于发挥规模效应，树立并巩固商圈的地位，完善商圈配套，增强商圈活力，全面提升诸城商业文化水平，缔造诸城第二商圈。
繁荣路—我们创造繁荣，从此走向繁荣
☆过 去—大汶口文化和龙山文化的发祥地
这里是恐龙文化地诞生地，《清明上河图》作者张择端的家乡，是清澈代名人宰相刘罗锅的家乡，是中国共产党发起人之一王尽美的家乡。这里人才辈出，人杰地灵，这里将成为政府构建大潍坊最主要的卫星城。 ☆现 在—容四海商贾尽情演绎的舞台
今天的繁荣路，欣逢盛世，商铺云集，人潮如织，是诸城未来无可替代的黄金商圈。这里东有市场街、西有繁荣的农贸市场、南有批发市场、北有九龙商城，每天人流量高达8万多人次，繁荣程度不亚于当前诸城的第一商圈。 ☆未 来：商业与文化交织的核心
诸城市从2000年起，国民生产总值实现持续发展，以每年平均12%的速度增长，2003年出现了比上年增长19.2%的高速增长势头。这座最南端的小城，所焕发的经济活
力，以为众多省内外的投资商所认同，未来也将成为容四海商贾尽情演绎的舞台，爱民购物广场已吹响现代商业的号角，在不久的将来，爱民购物广场将成为一座既有北方传统特色，又兼具都市气息的现代化商业广场。繁荣路将成为诸城未来潮流和时尚的最前线。
天 时：政府建设潍坊大商业蓝图即将实现
地 利：每日周边8万多人潮的商业黄金地段。并以中心地位向周边地区辐射100万人
口的大商圈。
人 和：国内著名商业策划团队主导策划经营 时 尚：紧随世界潮流的管理与商品定位。
2000年山东省政府公布未来10年内重点发展的山东五大城市，潍坊名列其中。而诸城地处潍坊地区南部，东接青岛、南邻日照，独居优越的地理环境，近年来潍坊商业规划市县进行并轨，实现同步发展。 五、经营管理篇
爱民购物广场：开创诸城现代都市生活与商业革命先河 ☆新理念：“地商结合”投资，经营理念的创新
“地商结合”的理念，沿自欧美发达国家，上世纪90年代传入我国南方，即房地产开发商在执行商业用地开发时，首先定位今后的商业用途，并且将商业的运作完美地体现到房地产的开发过程中，以保证房地产开发完成后房产的增值。 ☆新 风 格：纯商业理念设计的现代建筑风格
爱民购物广场，从室外的景观规划到室内的装璜设计，无不紧拥商业理念。人性化的楼层功能布局与科学的人流动线设计，将建筑艺术与商业文化有机地结合在一起，无
不体现着“爱民购物”关怀人性，归依自然的经营理念。 ☆新 模 式：对诸城传统商业经营模式的突破与挑战
传统百货已有近百年的历史，随着诸城现代化发展进程的日新月异，传统百货已显现出它老态龙钟的病体，难以适应时代发展的潮流，新的模式与新的经营业态取代旧的传统模式已是大势所趋和不可逆转的历史选择。
☆新商业革命：构筑诸城现代都市休闲购物广场的完美形式
博采众长，标榜自我。“爱民购物广场”借鉴国内外购物广场成功经验与模式，结合本土人文环境，打造一个溶入诸城消费文化内涵，具有休闲、购物、娱乐等功能，现代化、规范化、个性化的现代都市购物广场。
经 营 理 念
引 领 时 尚 生 活 创 新 都 市 文 化 倡 导 平 价 消 费 保 证 真 品 真 价
经 营 信 条
诚 信 务 实，经 营 永 续。 敬 业 创 新，廉 洁 自 律。
互 助 互 爱，共 榮 共 利。
☆商圈
大商圈坐拥本城区与诸城下辖18镇、2个乡、3个街道办，消费人口100万，，并辐射周边五市近300万消费人口。 第一商圈：
和平路南北全段，所涵盖城区15万人口，为第一商圈。 第二商圈：
人民路以北为第二商圈，包括繁荣路、密州路，辐射消费人口近13万。 ☆客层
☆商品定位
高价格 9.38%
中价格 72.97% 低价格 17.65%
☆经营方针
1、诸城首家“一站式”现代都市休闲购物中心；
2、以高品位装修体现商品，以商品品质提升商场经营档次； 3、全新理念，引导投资，经营，消费新潮流； 4、统一管理，为业主充当经营管家。
永续经营，辉煌前景 打造诸城第二圈
爱民购物广场—诸城未来的商业坐标
☆立地环境
利群商厦、百盛商场、五交化、人民商场、家佳乐、商业大厦构成了诸城的第一商圈，聚集了诸城的消费群主流。在北部龙城集贸市场每天8万人次的客流则奠定了其成为第二商圈的基础，爱民购物广场依托龙城集贸市场人潮，必将逐渐瓦解第一商圈主流消费群，繁荣诸城第二商圈。 ☆交通环境
繁荣路是诸城市最繁荣的三条东西路（兴华路、人民路、繁荣路）之一，交通极其便利。 ☆人流商机
得天独厚的繁荣路东靠市场街，西以人气较旺的集贸市场，南以繁荣的人民路，北对九龙商城，自然形成的商贸重心，每日人流量逾8万人次之多。
☆经济环境
紧靠九龙花园居民收入较高，引导和带动周边居民消费，保证了爱民购物广场的客源基础。 ☆市场前景
诸城市首家“一站式”休闲购物广场，已经重重加大了繁荣路段黄金地段的含金量，与周边环境的优势互补，必将打破市内旧有的商业格局，吸引大量的商户入驻，从而吸引更多的消费者来消费，也给投资业户带来持续，超值的投资回报。 ☆黄金地段
开创诸城首家“一站式”休闲购物广场。缔造诸城第二商圈。 ☆财富传世
第二商圈核心地位，无可比拟，保值有保障，增值无限量。全新经营理念和管理模式，将让您在爱民的经营与投资实现永续盈利。一代投资，财富传世。
六、经营规划与招商项目
门前：公共停车场，购物，停车方便、安全。 1F：时尚广场
绅士馆：男装与男士用品
时尚鞋馆：男女皮鞋、布鞋、休闲鞋、
女人天地：女装、女士饰品、女士内衣、化妆品、黄金珠宝、中高档饰品 儿童世界：童装、童鞋、玩具、儿童娱乐 风味餐饮街：南、北特色风味小吃 2F：爱民大卖场
多业态、多业种经营，真正的实现“一站式”购物 3F：三联家电城
经营各种知名品牌家电，引导现代时尚生活，共建现代化的温馨家园
千载难逢良机
开创永续经营先例，拥有八大投资优势
壹：地段核心，让投资收益立方式增长
历史文化名都，人气鼎盛，商铺云集，物欲横流，美丽的繁荣路依旧繁荣锦簇。这里将成为诸城市未来的第二商圈，增值无限。 贰：地商结合，永续辉煌前景
爱民购物广场的启动，为诸城房地产带来复合地产崭新理念的同时，更加快了诸城商业的升级。爱民购物广场必将引爆诸城市商铺投资热潮。 叁：多种业态组合，聚集强烈人气
购物广场是经过全球检验的成功模式，也是当今零售业态迈向顶级业态的必由之路。
肆：软硬件互动
购物休闲互动，现代购物新享受；大型开放式主题卖场，全力打造诸城商业航母。
伍：好管家，商铺升值的超强力保障
爱民购物广场由国内著名商业管理团队主导经营管理，实行管理“八统一”经营