抵押贷款合同纠纷案

赵某为购买a公司301号房产，于2000年10月15日与a公司签订了房产按揭贷款合同，合同约定b银行贷款60万元给赵某作为购房款，赵某以购买的该房产做抵押担保，a公司为上述贷款本息以实现债权费用承担连带责任，保证期限自合同生效之日至办妥房产抵押登记止，如赵某连续3个月或累计6个月不按合同约定还款，b银行有权要求其提前还款，并向a公司追讨，a公司还向b银行支付了赵某购房款总额5%的保证金。2000年10月23日，b银行将发放给赵某的贷款60万转入a公司帐户。2001年8月，a公司为赵某办理了房屋产权证，也协助b银行与赵某办理了房产抵押登记，b银行也退还了a公司对赵某房屋按揭的保证金。2002年5月开始，赵某就一直未向b银行归还本息，2003年12月，b银行向法院起诉，请求：1.解除抵押合同，提前还清本息;2.赵某归还所欠本息，并承担逾期责任;3.法院对其抵押房产拍卖，b银行对拍卖款有优先受偿权;4.a公司对赵某欠款本息及实现b银行债权费用承担连带责任。

评析

一、按揭与房地产抵押的异同

“按揭”一词是从我国香港传至大陆的，英美法中的房地产按揭是指按揭人在贷款时将按揭的房地产的所有权转让给按揭权人，而在还款后按揭解除时将所有权从按揭权人那里赎回。香港所指的按揭(mortgage)就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让(convey)给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。我国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。我国大陆的按揭实质上是房地产抵押与英美法系的“按揭”有本质的不同，其并不转移所有权，实质上是一种抵押贷款。

本案中，赵某和银行所签订的抵押合同是真实有效的，且赵某并没有积极履行对银行的还款义务，根据((担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第五十三条第一款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖变卖该抵押物所得价款受偿;协议不成的抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”因此，银行在抵押人拒不履行还款义务的情况下享有对该房屋的优先受偿权。

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