XXX 房地产公司存货核算操作指引
1.0 目的
为加强存货管理, 规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。
2.0 适用范围
适用于XXX 房地产公司有限公司存货的管理。
3.0 术语和定义
存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。
4.0 职责
财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。
5.0 内容
5.1 存货的分类，分类情况见下表
5.2 各类存货的核算
5.2.1 在建开发产品的核算
5.2.2.1 科目设置
“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本, 其明细设置参见下表:
上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：
5.2.1 在建开发产品的核算
5.2.1.2 核算说明
1） 在开发过程中发生的各项费用的核算
a 、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程
费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；
b 、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一
定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
c 、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”
承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科
目，贷记“应付账款”科目。
d 、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成
本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存
款”等科目。
e 、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备
发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。
f 、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担
的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产
品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提
数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
2） 已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成
本转转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；
对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。
3） 对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。
4） 本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
5.2.1.3 拟开发土地核算说明
1） “开发成本”科目的“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，
其具体内容包括：①总体未开工项目的地价款和前期费用；②分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。
1） 项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”核
算项目下。
a. 期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下
借：开发成本—土地获得价款— „ —拟开发土地（以下省略部分明细）
贷：预提费用
b. 次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
项目整体开发时，应将拟开发土地的实际成本全部转入“在建开发产品” 类
中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在
建开发产品”类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的
合同金额，作分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—在建期
贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
c. 其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土
地”的借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”的科目
余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
贷：预提费用
d. 次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
5.2.2 完工开发产品的核算
5.2.2.1 科目设置
“完工开发产品”科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。科目的明细设置如下：
1）他等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。
2） 企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物量管理和结转。
3） 对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，
如商品房、安置房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。不得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。
5.2.2.2 核算说明
1） 项目办理完竣工验收手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目
转入“开发产品”的相应明细科目的借方。
2） 完工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总统计本
单位住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施（系指可出售的公共配套设施、按具体项目设置核算项目）等的总数额。
3） 完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科
目，同时按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记本科目下相应核算项目。
收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目下相应核算项目。
4） 完工开发产品用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订
合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目下相应核算项目。
5） 将开发的营业性配套设施，用于公司从事第三产业经营用房，应视同自用固定
资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。
6） 本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。
5.2.3 出租开发产品的核算
5.2.3.1 科目设置
“出租开发产品”科目核算开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。科目的明细设置如下：
1）价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。
2） 出租产品摊销：核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租
产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出
租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。
3） 对于出租的开发产品，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土
地（或房屋）、车库的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
5.2.3.2 核算说明
1） 出租开发产品增加的核算
开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品（出租产品）”账户，贷记“开发产品（核算项目)”账户。
2） 出租开发产品摊销的核算
a 、出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，
并按月摊销计入主营业务成本。
b 、出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
c 、企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本（出租产品）”账户，贷记“出租开发产品（出租产品摊销）”账户。
3） 出租开发产品修理的核算
出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务成本（出租产品）”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本（出租产品）”账户。
4） 出租开发产品减少的核算
企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品累计已提摊销额借记
“出租开发产品（出租产品摊销）出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品（出租产品）”账户。
5.2.4 周转房的核算
5.2.4.1 周转房包括
1） 在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；
2） 开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；
3） 搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。
5.2.4.2 科目设置
“周转房”科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。科目的明细设置如下：
1） 在用周转房：核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，
贷方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。
2） 周转房摊销：核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价
值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。
3） 对于在用周转房，应建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房的栋号（或楼
层、房间号）进行明细核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况。
5.2.4.3 核算说明
1） 周转房增加的核算
周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房（在用周转房）”
账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。
2） 周转房的摊销的核算
周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计
算。按计提的月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷
记“周转房（周转房摊销）”账户。
3） 周转房修理的核算
a 、数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本；
b 、数额较大的修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开
发产品成本。
c 、周转房改变用途，对外销售时，在销售前，往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。
4） 周转房销售的核算
周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本”账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房（周转房摊销）”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房（在用周转房）”账户。
5.2.5 原材料的核算
5.2.5.1 科目设置
“原材料”科目核算库存材料的实际成本。其明细设置如下：
5.2.5.2 核算说明
1） “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材料领用的实
际成本；余额为在库原材料成本。
2） 领用原材料时，地产公司借记“开发成本”等科目，贷记“原材料”。
5.2.6 低值易耗品的核算
5.2.5.1 设置“低值易耗品”科目核算，按领用的部门或用途下设明细会计科目。
5.2.5.2 领用低值易耗品，按领用部门及用途计入“管理费用”、“营业费用”、“开发成
本”等相关成本、费用科目。
5.3 存货计价方法
5.3.1 各项存货按实际成本计价。
存货成本包括采购成本、加工成本和其它成本。应计入存货成本的借款费用，按照《从化动漫成本核算管理制度》处理。投资者投入存货的成本，应当按照
投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
发出存货的计价方法：分项目按加权平均法计价。
5.3.2 低值易耗品的摊销方法：采用“一次摊销法”核算。
5.3.3 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，存货期末可变现净值低于账面成本的，
按差额计提“存货跌价准备”。
5.3.3.1 可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。可变现净值的确定依据及“存货跌价准备”计提方法：
5.3.3.2 可变现净值确定依据：房地产项目以一般销售价格作为估计售价的基础；
5.3.3.3 存货跌价准备的计提方法：
按单个存货项目的成本与可变现净值孰低法计提“存货跌价准备”；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别（如原材料）计提“存货跌价准备”。 6.0 附则
本文件由财务部负责解释，自公布之日起施行。