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法哥按：
实现担保物权案件，是我国2012年修正的新《民事诉讼法》新增加的内容。
在2012年《民事诉讼法》修订之前，抵押权人要想实现担保物权，必须经过冗长的起诉、应诉、开庭、答辩等全部诉讼过程，甚至还会有二审、再审。一起案件少则三个月，多则超过一年才能审结。
2012年修正的《民事诉讼法》在特别程序中明确规定了实现担保物权程序，为抵押权人实现担保物权提供了更为便利的程序规定。
但是这一程序如何使用？
2015年9月29日，北京大兴区法院召开发布会，详细介绍这种新程序。
以下为法哥根据该发布会的资料摘选的核心内容。
实现担保物权程序的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
实现担保物权程序的优点
实现担保物权程序之所以开始被大家接受并采用，主要是基于该程序与一般诉讼程序相比具有以下优点：
实现担保物权程序为一审终审制。
我国的诉讼制度为两审终审制，也就是说，一审的裁判作出以后，当事人不服可以向上一级法院提起上诉，但提起上诉的直接后果是延长了债权人实现权利的时间。在我国，一审如果适用简易程序，那么，一审加二审的审理期限就是六个月；如果一审适用普通程序审理，那么，审理期限就会增加到九个月。上述期限还不包括因其他法定事项延长的期限。
实现担保物权程序实行30天审限。
如前所述，根据民事诉讼法的规定，简易程序的审理期限为三个月，普通程序为六个月，而实现担保物权程序的审理期限缩短到了仅仅30天。在没有设立实现担保物权程序之前，债权人想要实现担保物权，最长的审理期限为九个月，是实现担保物权程序审理期限的九倍。
修订后的新民事诉讼法专门将实现担保物权规定在特别程序中，并要求适用一审终审制和三十天审限，正是由于市场经济中经济状况是快速变化的，正所谓时间就是金钱。在漫长的诉讼过程中，抵押物很可能因为经济形势的变化而发生贬值、毁损或被人为地设置障碍，这些对债权人权益的实现是极其不利的。
实现担保物权案件的诉讼费用较低。
诉讼程序对当事人来说，不仅需要付出时间上的成本，金钱上的成本更是不可避免。在我国，法院对于不同的程序收取不同的案件受理费，其中，简易程序的受理费是普通程序的一半。目前，北京市法院对于实现担保物权案件是按照普通程序的三分之一收取。可见，实现担保物权程序的案件受理费比简易程序还要低，这无疑降低了当事人的诉讼成本。总结来说，实现担保物权程序的优点就是“又快又省”。
实现担保物权案件的诉讼流程提示
由于实现担保物权程序是一个新的诉讼程序，很多人对该程序还不是非常了解，我们在此简要向大家介绍一下实现担保物权案件的诉讼流程。
1申请人需要提供的材料。
实现担保物权案件包含了两个关系，一个是基础的债权债务关系，另一个是担保物权关系。所以，除了提供申请人自己的身份信息、被申请人的身份信息等通常的诉讼材料外，还需要针对上述两个关系提交相关的文件。以借款合同为例，比如您的朋友向您提出借款100万元用于资金周转，为了减少风险，您要求朋友提供房屋抵押。在这种情况下，首先需要跟朋友签订一个书面的借款合同，然后再签订一个房屋抵押合同，合同签订以后你们双方应当前往住建委办理房屋抵押登记。如果朋友没有按期偿还100万元借款，那么，您就可以直接向法院申请实现担保物权。在提交材料的时候，应当将借款合同、抵押合同以及抵押权证的复印件提交给法院。
2向哪个法院申请实现担保物权
根据法律规定，实现担保物权案件由担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院管辖。还是以刚才的房屋抵押来举例说明，您需要前往抵押房屋所在地的基层法院申请。比如，虽然向您借钱的朋友住在西城区，但是抵押的房屋位于大兴区，那么就应当向大兴区法院申请，而不是向西城区法院申请。也就是说，实行“人随房走”的原则。还有一种比较特殊的情况是，同时用多个位于不同地区的房屋担保一个债权。比如，朋友向您借款1000万元，但是，一套房屋的市价只有500万元，这个时候，他可以提供两套市价500万元的房屋进行抵押。如果这两套房屋一个位于西城区，一个位于大兴区，而您的朋友住在丰台区，那么为了便利诉讼，您既可以选择向西城区法院申请就上述两套房屋实现担保物权，也可以向大兴区法院申请，并不是一定要分别向两家法院申请。当然，如果您选择分别向两家法院申请，法律也是允许的。
3法院受理案件之后的工作
申请人把相关的申请材料提交给有管辖权的法院后，实现担保物权程序就正式启动了。承办法官接手案件后的第一项工作就是通知被申请人并向其送达相关材料。但由于很多被申请人持有逃避态度，不配合法院工作，往往导致法院未能依法将材料送达。这种情况下，如果在一般的诉讼程序，法院会进行公告送达。但是，公告送达的期限为60日，而实现担保物权程序本身的审限仅为30日。法律对实现担保物权案件是否可以适用公告送达并未明确规定，全国各地法院的做法也并不一致。实践中，有的法院就以无法向被告送达为由裁定驳回了申请，导致申请人只能采取一般的诉讼程序维护权利。为了更好地维护申请人的利益，充分发挥实现担保物权程序高效便捷的优势，我院对于无法直接送达的实现担保物权案件均适用公告送达。即便是采取公告送达，整个程序的期限也仅为三个月，与一般的诉讼程序相比，时间成本仍然比较低。
实现担保物权案件中的风险与防范
实现担保物权程序的最大优点即在于便捷高效低成本的维护申请人的权益。但是，经过对我院近年来审理的实现担保物权案件的梳理，我们发现了该类案件中普遍存在的法律风险点，容易导致申请人无法利用该程序维护自己的权益。下面。我针对常见的房屋抵押权问题提出如下的风险提示和防范建议：
没有办理合法有效的房屋抵押登记
担保物权是物权的一种，从法律上来说，物权的效力具有绝对力和对世力，也就是说，任何一个人都负有不损害物权的不作为义务。比如说，朋友将房屋抵押给了您，那么，他就不能再将房屋转让给第三人。如果第三人购买了抵押房屋，也不能取得房屋的所有权。可见，抵押权作为一种物权是可以直接影响到第三人的权利。但是，正是由于物权具有如此强大的效力，而其他人又无法知道物权是不是存在，所以，为了平衡物权人和第三人之间的利益，法律要求对物权以一定的形式公示出来。具体到担保物权来说，《物权法》明确规定，以房屋等不动产进行抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记时设立。如果没有办理抵押登记，那么抵押权就是无效的。实现担保物权，顾名思义，关键在于要存在一个合法有效的担保物权，具体到作为担保物权的房屋抵押权来说，就是必须要政府主管部门办理房屋抵押登记。实践中，有的申请人在申请实现担保物权的时候，仅仅提供了一个抵押合同，要求对合同中约定的房屋实现抵押权。可是，经过审查和询问，发现双方并没有办理抵押登记。这种情况下，由于不存在抵押权，所以也无法申请实现担保物权。所以，我们提醒大家，
只要涉及房屋抵押的，不仅要签订书面的抵押合同，还要办理抵押登记。
有些人以为签订抵押合同就享有了抵押权，为以后申请实现担保物权埋下了隐患。
登记的抵押权人与债权人不一致
抵押权是为保障债权的实现而设立的一种担保物权，法律并没有强制性规定提供抵押物的人必须是债务人。因此，抵押物既可以是债务人的，也可以是其他第三人的。也就是说，允许出现抵押人与债务人不一致的情形。但是，由于抵押权的价值是确保债权的实现，所以抵押权与债权是不能分离的。具体来说，抵押权人和债权人必须是同一个人。否则，就无法申请实现担保物权。原因在于法院在审查申请实现担保物权案件中，需要审查两个问题：第一个是申请人与被申请人之间是不是存在合法有效的借款合同或者其他基础法律关系；第二个是申请人是否为合法的担保物权人以及被申请人是否为合法的担保义务人。只有以上两个关系均合法存在，实现担保物权的条件才得以满足。举例来说，朋友向您借款，同时用她自己的房屋进行抵押。但是，在办理的抵押权证上，登记的抵押权人并不是您，而是您的父亲。法院经审查后发现，由于办理了抵押登记，所以您的父亲是合法的抵押权人，您的朋友是合法的抵押人。但是，由于借款合同是发生在您与朋友之间，而您的父亲与您的朋友之间并不存在合法的借贷关系。所以，即便您的父亲是登记的抵押权人，但由于与您的朋友之间缺乏相应的基础法律关系，所以您的父亲无法申请实现担保物权。之所以出现抵押权人与债权人不一致的情形，是因为当事人希望通过这种形式规避法律的相关规定，但最终可能对自己造成不利影响。因此，我们提醒大家
一定要规范地办理抵押登记，确保债权人就是抵押权人。房屋抵押权证上未明确记载担保范围
担保范围，是指就担保物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的债权范围。根据《物权法》规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。可见，抵押合同的当事人有权自己约定担保范围，没有约定的，则按照物权法的规定确定担保范围。但是实践中，很多房屋抵押权证的记载项目中仅记载债权数额，并没有记载担保范围。就我院而言，所受理的全部实现担保物权案件中，仅有一起案件的房屋抵押权证记载了担保范围。在这种情况下，应当以合同约定或物权法规定的范围认定担保范围，还是以抵押权证上记载的债权数额认定担保范围，就产生了疑问。比如，抵押合同约定的担保范围包括借款本金100万元以及相应的利息。但是，房屋抵押权证仅记载了债权数额为100万元，没有明确记载抵押担保范围。如果当事人申请实现担保物权的时候，产生了10万元的利息，那么本金加利息就达到了110万元，房屋拍卖变卖后，那么，债权人的优先受偿范围是100万元还是110万元？对于这一问题，实践中，全国各地法院的作法也都是存在差异。就我院来说，如果房屋抵押权证明确记载了担保范围的，则严格按照约定办理。即使没有明确记载担保范围，但只要抵押权证书中的附记一栏载明了抵押合同的编号，则我院仍然按照抵押合同约定的担保范围进行认定，而不仅仅以抵押权证记载的债权数额作为担保范围。原因在于，抵押权证书仅仅为一种行政记载事项，不能因此违背当事人关于担保范围的约定。但是，由于目前各地法院的司法实践并不一致，我们建议大家
在办理抵押登记的时候，尽量要求登记机构明确把担保范围记载在抵押权证的附件中，以最大程度地减少可能的诉讼风险。
典型案例
【债权人与抵押权人不一致 申请实现担保物权被驳回】
2014年11月，某商业保理公司与某房地产公司签订国内商业保理合同，约定某房地产公司向某商业保理公司申请有追索权的国内保理业务服务。具体来说，某房地产公司采用赊销方式将购房人销售房产所产生的应收账款转让给某商业保理公司，由该保理公司为房地产公司提供应收账款管理及贸易融资等服务，如果购房人在约定期限内不能足额偿付应收账款，保理公司有权向房地产公司追索和要求房地产公司回购应收账款。双方同时还约定，房地产公司自愿以名下所有的北京市经济技术开发区的房屋向保理公司提供担保。2015年3月，由于购房人不能偿付应收账款，保理公司将房地产公司以实现担保物权为由起诉至法院，要求对抵押房屋进行拍卖、变卖。
案件受理后，法院依法向房地产公司送达了相关的材料。在开庭审查期间，房地产公司对具体的金额并未提出异议，也未对抵押权提出异议。但是，法院审查发现，房屋他项权证上登记的抵押权人并不是保理公司，而是保理公司的法定代表人。法院认为，抵押权是为实现主债权而设立的。在本案中，抵押权与债权人不是同一个主体。保理公司申请实现担保物权，但却无法提供以其为抵押权人的证据。据此，法院驳回了保理公司的申请。
【拒不接收法律文书 法院依法公告送达】
2013年7月，浦发银行北京某支行与某贸易公司签订贷款合同，约定由银行向贸易公司提供2.7亿元的贷款。合同签订后，贸易公司以其名下的房屋办理了抵押登记，银行依法取得了抵押权。2015年年初，因贸易公司未能按照合同约定偿还本息，经多次协商未果，银行向法院申请对贸易公司抵押的房屋实现担保物权。由于实现担保物权案件的审限仅为30天，所以法院受理案件后，第一时间向贸易公司邮寄送达相关材料。贸易公司明知实现担保物权程序会直接导致抵押物被拍卖，为了拖延时间，拒绝签收诉讼材料。法官于是采取直接送达方式，亲自前往贸易公司送达诉讼材料。得知法院前来送达诉讼材料，为了拖延诉讼，贸易公司要求门卫拒绝让法官进入。经劝说无果，法官未能成功送达。
法院经研究认为，实现担保物权的制度价值就在于让抵押权人快速、便捷地实现权利。对于恶意躲避，拒绝接收法律文书的被申请人，法院可以依法公告送达诉讼材料。最后，法院依照法定程序对贸易公司进行了公告送达，